港商大戰坡佬　誠哥神預測加息周期？　拆解必勝條款｜樓市燈神

長實集團（1113）上年9月以207.66億元沽出半山波老道21號21 BORRETT ROAD餘下單位予新加坡公司華瑞資本，不過最終買家縮沙，撻Q收場沒收20.76億元訂金，成為歷來殺訂金額最大宗個案！燈神翻睇返上年交易細節，基本上今次港資大戰坡佬決戰之中，由Day One簽約開始，誠哥已經穩操勝券，無論最終大刁能否成功完成，都一定係由誠哥、鉅哥笑到最後！

織好「安全網」保利潤　密密吸納土儲

去年長實出售波老道項目，估計收益約為63億元。不過其實長遠計數，若果項目由長實全權主理出售，最終收益其實絕對有機會高於63億元！但點解集團最初仍然願意「蝕底」沽貨，全因管理層一早已織好「安全網」，無論任何情況出現，依然可以保住利潤！不過一般而言，豪宅出售時間較長，動輒十年八載亦未必賣得晒，資金回籠期就較慢。

市場普遍分析一般相信，長實希望短時間內將項目套現，再發展其他項目。事實上，近年長實積極「掃平貨」，密密吸納土地儲備，單喺過去一年，投得兩幅住宅官地，以及兩個市建局項目，合計涉額逾204億元，全部成交價均低於估值下限，反映長實主攻多個中小型住宅項目，未來幾年亦都會有穩定銷售項目推出，可以貫徹貨如輪轉策略。

長實「數口精」　延遲交易、將按P或P+2計息

除咗上述沽貨再吸土儲嘅部署，燈神翻查交易條款，當中嘅魔鬼細節亦令坡佬買家卻步，同時又正正符合誠哥「數口精」本色！去年9月28日長實將波老道項目出售予新加坡華瑞資本，當時長實已率先收取20.77億元現金，即交易額的一成為訂金。

之後的83.07億元，長實雖然容許華瑞資本分隔六個月並五期支付，首兩次支付10.38億元，首期按合約需在今年3月底支付，而最後三次各支付20.77億元；不過若果一旦華瑞資本延遲支付，利息水平將會相當「辣」，首四筆會以滙豐銀行最優惠利率（P）計息，第五筆更會高達以P+2厘計算，以最新P等於5.75厘計，者喺要畀成5.75厘或7.75厘！所以坡佬要繼續進行交易，就必需要定期還款，否則就要食貴息。

撞正去年9月加周開端　P已累加0.625厘

值得留意，華瑞資本去年9月入市之時，正正就喺本地大型銀行開始加息嘅開端，當時9月初滙豐港元最優惠利率依然為5厘，但在去年9月22日開始上調港元最優惠利率至5.125厘。以當時利率計算，延遲3個月的話，按比例首筆款項需多付逾1,300萬元利息。

不過隨著美國聯儲局持續加息，滙豐已將最優惠利率上調至最新的5.75厘，與去年9月比較，兩者相差0.625厘，按比例首筆款項的利息已升至1,500萬元，額外增加200萬元「開支」。

最終貸款103.83億　息口3.5厘要「食貴息」

不過就算上述83.07億元成功喺五期內完成支付，但最後嘅過百億餘款，坡佬買家依然要面對重大挑戰！睇返最後條款，波老道豪宅天價大刁交易完成前21天內，長實可應買方要求提供不多於103.83億元的貸款，並依滙豐最優惠利率P-2.25厘計息。

但要知道目前息口已經同之前大為不同，實際利率已由去年交易時的2.875厘，上升至最新的3.5厘，相等於每年要畀成約3.6億元。如果坡佬堅持完成交易，就要有「食貴息」嘅心理準備，但今次貸款額高達逾百億元，相信就算企業規模幾大都好，都唔係個個頂得順！

地價116.5億　暫時已回籠逾96億

而睇返長實喺2011年6月買入波老道地皮，當時地皮成交價約116.5億元，每呎樓面地價為26,763元。當時擔任長實副主席兼董事總經理嘅李澤鉅喺拍賣後，被問及係咪覺得「執到平貨」時，就先表示「你話呢」，然後又話「優質地皮買一件少一件」。

燈神睇返盤數，其實長實依家幾乎已經拎返晒當年買地嘅成本，首先喺大家最關注嘅殺訂20.76億元，另外喺天價大刁之前，其實個盤已賣出咗33伙，套現約68.3億元。如果再計埋天價大刁之後賣出嘅5伙合共7.5億元，已經合共收返超過96億元，相等於地價約83%。

以最平分層戶1.33億推算　餘貨價值達190億

但就要留意返，21 BORRETT ROAD全盤有多達181伙，但至今只喺賣咗38伙，僅佔全盤21%，反映咗誠哥今次雖然做唔成依單天價大刁，但依然仲有大把現貨可賣，多達143伙。如果以項目最平果間分層戶成交價1.33億元計，其實餘貨嘅總價值，粗略估計仲高達190億元，不過當然要假設豪宅樓價繼續維持現有水平啦！