鴨脷洲弦岸開錯價　15%佣金促銷　納米樓收佣80萬夢碎｜樓市燈神

近期樓市走勢唔多理想，好多傳統大型屋苑單位都要蝕住賣先有人接貨，不過如此慘況都無阻發展商部署，近排仲要「谷埋」一齊開盤。但燈神發現，唔同發展商都各有各部署，有啲就低價開盤，平過同系同區樓盤一至兩成，有啲開價水平就重返四年前水平。

不過原定今日﹙24日﹚展開首輪銷售的莊士中國（0298）鴨脷洲新盤弦岸，似乎就錯判形勢「開錯價」，仲喺噚晚7點左右決定臨陣「收兵」，暫停銷售！其實睇返弦岸首批50伙，折實均價高達約2.68萬元，仲貴過兩年前樓市高峰期同區新盤呎價約6.5%，燈神本身已經聽聞發展商為咗要催谷銷情，早兩日就決定大幅加代理佣金，最高達15%，比正常一般新盤項目2.5至3%，高出大約4至5倍，睇嚟高佣金都算係「不祥先兆」！

首批均價2.68萬　貴過兩年前高峰期同區新盤

睇返發展商嘅開價，弦岸首批50伙，折實平均呎價26,862元，可以話係近期最進取開價嘅新盤。要知道今時今日CCL已經跌到去166.67點，比2021年8月初果陣歷史高位191.34點，足足跌咗12.9%。

但係如果你拎返2021年5月開價嘅同區單幢盤逸南嚟做比較，當時首批50伙，折實平均呎價係25,228元，即喺大市已經跌咗近13%，你依家仲要貴過兩年前同區新盤大約6.5%，咁依口價又算唔算係太進取？定係對自己太有信心呢？

啟德、土瓜灣新盤紛紛平價開盤

另一方面，過去一個星期再有兩、三個全新盤開價，恒地（0012）啟德沐泰街8號HENLEY PARK首批148伙，折實平均呎價21,088元，個價仲平過同系同區沐泰街7號THE HENLEY三期系列約13%至25%；至於佳明集團（1271）旗下土瓜灣單幢新盤明雋，首批30伙，折實平均呎價18,526元，與4年前同區距離3分鐘步程的單幢盤瑧尚相若，就如時光倒流四年前。喺多個發展商都要平價開盤情況下，睇嚟弦岸都「凶多吉少」。

開價後一周僅收60票　隨即加佣催谷代理

幾日前有代理老友同燈神講，依個盤收票反應好似麻麻地，睇返弦岸喺今個月13號開價，去到20號都只係收到60張入票，僅僅足額認購，發展商見勢色唔對，就向一眾地產代理推出第一ROUND首輪銷售特別部署，全部單位都有高佣金，務求做到「重賞之下，必有勇夫」嘅效果！聽聞如果買家願意用建期付款辦法，代理佣金可以高達樓價15%，如果揀用即供就有12%佣金。

一般新盤佣金僅3%　促成弦岸納米樓收佣80萬

若果以本身首輪開賣25伙、最平的5樓C室開放式單位計，實用面積205平方呎，價單售價633.1萬元，用即供拎盡16%折扣，折實價531.9萬元，即代理佣金將會高達約64萬元（12%佣金）；如果用建築期付款辧法，折扣就減至12%，折實價557.2萬元，佣金就會高達83萬元（15%佣金），相當和味！要知道現時普遍大型新樓盤的佣金通常只佔樓價2.5%至3%。不過依家首輪銷售都取消埋，高佣金美夢即時夢碎！

高佣策略通常用於銷售貨尾

但都要留意返，其實發展商願意向代理發放高佣金，通常代理都會透過回贈形式，將大部分佣金回贈畀買家，間接令買家入市成本下降，變相單位售價亦有所減低。

其實用高佣金策略去賣新樓並唔係新鮮事，燈神過去亦曾見識過，好似大約10年前銅鑼灣有新盤為咗銷售貨尾，佣金竟然可以高達樓價30%，不過高佣措施，通常只喺適用喺銷售貨尾嘅最後時段。所以今次作為全新盤的鴨脷洲弦岸，竟然用高佣策略，絕對係近年罕見情況！

↓↓弦岸有改動連裝修示範單位↓↓