長實沽波老道豪宅　惹睇淡樓市疑雲　分析料先鎖利潤再「執平嘢」

長實向新加坡基金沽售中半山豪宅項目21 BORRETT ROAD，引起市場廣泛關注，一來金額龐大，二來舵手李澤鉅早年曾指「落成後不捨得出售」。有人將是次交易，與長實當年賣出中環中心比較，認為是李家看淡本港樓市的訊號。但有分析就認為，長實手執現金，今次交易或許是要提前鎖定利潤，再到市場「執平貨」。

長實（1113）繼2017年以402億元出售中環中心大部分業權後，再沽本港的物業資產，以近208億元，向新加坡基金華瑞資本出售旗下中半山豪宅項目21 BORRETT ROAD餘下全數單位。

過去長實亦曾將整個項目賣出，其他市道亦一般，例如2008年9月金融海嘯後，以約26.3億元售出九龍塘廣播道81號（前亞視總部、現時為「尚御」）與西半山干德道16至18號（即現時CONDUIT 18），以及2017年以402億元出售中環中心大部分業權。

當年「小巴大王」馬亞木及金利豐證券（1031）總裁朱李月華等人接手中環中心後，本港寫字樓市場即轉勢向下。前車可鑑，今次交易不禁令人懷疑，李氏是否看淡香港物業市場，及早將整個豪宅項目沽售？

曾稱「落成亦唔捨得出售」

長和系於創辦人李嘉誠及現任主席李澤鉅帶領下，一向予人「做deal」眼光獨到的感覺。翻查資料，2011年6月長實以地價116.5億元投得該地皮，每呎樓面地價2.67萬元，李澤鉅當時稱，「一級一靚地」賣一幅少一幅，波老道地皮屬傳統豪宅區，未來落成亦不捨得出售，或將大部分單位用作收租。

今年李澤鉅一改當年想法，將成個項目出售，加上長實早前向城規會申請，將旗下天水圍嘉湖海逸酒店重建成兩幢約53層的住宅項目，今年6月則將酒店由重建變改裝，單位數目大減78%至1,102伙，以附近目前嘉湖山莊二手成交呎價約1萬元、單位平均300呎計算，減少3,898單位，少收116億元。分析相信，改裝較重建的時間短，反映長實寧願「賺少啲」，都要快速收回資金。

的確，疫情下經濟增長放緩、美國加息，以及地緣政治局勢持續，年初以來本港樓價已下跌逾7%，思睿首席經濟學家洪灝受訪時大膽估計樓價未來3年冧四成；美銀美林則料，樓價今﹑明兩年累跌15至20%。

分析：推算或折讓近三成

市場認為，交易代表李氏看淡樓市前景亦不無道理。不過銀河聯昌中港房地產研究負責人鄭懷武接受《香港01》訪問時指，對樓價前景不太悲觀，估計樓價或會再跌5%至8%，屆時政府或放寬部分逆周期措施，另外為吸引人才，《施政報告》亦有可能從置業方面入手，樓價或有承接。

再者本港豪宅樓盤銷售速度一向緩慢，動輒賣足十年亦未沽清。集團公告指，是次住宅單位的成交呎價為6.2萬元，較近兩年售出的33伙的成交呎價6.9萬至13.6萬元為低。鄭懷武指，市場預期若持續銷售，未來數年平均呎價或上揚至7、8萬以上，以此推算，是次成交折讓近三成。

年內「回收」440億元　料提早鎖定利潤「執平貨」

他指，內地始終都會開關，經歷封控措施後，內地人或許更願到其他地方，包括香港置業，本港住宅市場有吸引力，惟在內地經濟轉弱，豪宅供應雖然少，但市場的基本因素已出現轉變下，不排除長實為提早鎖定利潤，換取資金投資其他項目，「始終依家市況下，有好多平嘢。」

的確，單計年初至年，除了「21 BORRETT ROAD」收回近208億元資金外，今年3月出售英國倫敦甲級商廈 5 Broadgate後，有逾12.1億英鎊（102.36億港元）資金回籠；4月份完成售飛機租賃業務，套現332億元；7月份向投資機構KKR出售英國食水及污水處理公司Northumbrian Water25%股權後，單計長實，交易就錄約5億元收益，3單大「deal」，不考慮交易條款下，長實年內已「回收」近440億元資金。

再者，長實16個月累斥160億奪三幅地，今年亦入標有意購入位於灣仔的中國恒大中心的寫字樓項目，似乎是繼續秉承「低買高賣」策略，而今年3月的全年業績記者會上，李澤鉅就表示，集團投資不分地域及行業, 只會考慮相關項目的質素及回報，又透露，正處理一個英國大型投資項目，或許是次交易，正是與這個「大型投資項目」有關。

美銀：維持目標價64元

不過大行看法就有分歧，瑞銀認為，出售項目反映公司看淡本港豪宅市場前景，但交易對長實而言屬正面，基於交易收款過程較緩慢。公司或會持續回購，而非派特別息；美銀證券報告就指，售價符合預期，為息口上升情況下鎖定資產價格精明舉措，亦可對沖近日英鎊滙價暴跌，英國業績受損的情況，重申「買入」評級，維持目標價64元。

摩根士丹利就認為，交易對集團有輕微正面影響，主因包括目前在香港出售豪宅項目有困難，可釋放資金用於回購等，亦減少對本港住宅市場的風險敞口，給予「增持」評級，目標價65元。