地產商搞軟對抗？　大好友四叔預警樓市Depressed｜樓市燈神

今年經歷咗大半年，香港樓市迴光返照終於結束，一眾本地「大孖沙」好似都開始睇清形勢，終於肯承認樓市已經「病入膏肓」。除咗長實（1113）誠哥喺過去大半年多次為旗下新樓盤劈價外，最新仲有恒基（0012）四叔加入戰團，一齊睇淡樓市，仲直言下半年樓市會好Depressed。

向來都係樓市大好友嘅恒基四叔，過去每當政府推出重要地皮，基本上永遠都「唔會托手踭」，就好似四叔旗下將會喺今年落成嘅中環美利道超甲廈The Henderson，四叔喺2017年以天價232.8億元買入該幅商業地重建，每呎樓面地價50,064元，創下當時全球最高價值地皮的紀錄。

恒基四叔740億幫襯政府買中環兩地王

至於2021年，另一幅中環新海濱3號用地同樣由四叔奪得，成交價更加高達508億元，成為本港歷來最貴地王，當時恒地副主席兼執行董事林高演仲話「四叔（李兆基）好開心取得地皮，笑到見牙唔見眼」。可想而知，四叔對香港前景幾咁有信心，兩幅商業地皮單計地價，加埋已經超過740億元，絕對係「重注香港未來」。

不過燈神真係估唔到，四叔旗艦集團恒基喺中期業績報告內，竟然一反常態，對香港樓市睇得相當之差。喺業績報告內，四叔兩位愛兒、即係恒基兩位聯席主席李家傑、李家誠，佢地就話美元利率不斷上調，本港利率被迫不斷跟隨，對各行各業製造了困難，未來將會對本港經濟復甦及樓宇買賣產生不利影響。

恒基業績：新盤震撼價開盤　樓市quite depressed

份報告仲話「今年首季本港樓市出現小陽春之後，過去兩個月轉趨呆滯，成交宗數減少，成交價格下跌，最近在一手市場有個別樓盤以震撼價（a shockingly low price）開盤，二手市場樓價跌勢亦見明顯，未來若政府沒有新的措施出台及本港沒有特別利好的因素出現，地產市道下半年將會甚為低沉（quite depressed）」。

Depressed應譯作低沉？蕭條？

燈神睇完份報告，感覺上好似四叔都覺得依家樓市真係好難頂，佢老人家本人都忍唔住開聲喊救命，希望政府救下樓市。報告提到地產市道下半年將會甚為低沉（quite depressed），坊間有人認為其實中文譯做「蕭條」會更加貼切。

不過細個讀書時，記得1929年至1933年期間全球發生嘅經濟大蕭條，英文是Great Depression，而一般經濟學教科書，亦以Depression形容經濟蕭條。燈神就認為暫時樓市仍未到蕭條，但處於「下沉中」形勢，似乎更加貼乎現實。

恒基長實鬥劈價　四叔市區兩盤同樣低開

至於恒基形容有個別樓盤以震撼價（a shockingly low price）開盤，雖然未有開名，但估計都喺暗示誠哥旗下油塘新盤親海駅。不過燈神睇返今年四叔旗下樓盤銷售情況，其實佢地同誠哥策略相若，一早已經劈緊價，好似喺6月份四叔旗下啟德沐泰街8號HENLEY PARK，首批148伙，折實平均呎價21,088元，均低於同系同區沐泰街7號THE HENLEY三期系列，低約13%至25%。

7月份四叔另一個重點市區重建項目必嘉坊，第三期BAKER CIRCLE．GREENWICH首批56伙，折實平均呎價18,928元，較項目一期及二期亦低約10.9%至20.8%。所以基本上兩大發展商一早已經互相劈價大鬥法，務求盡快套現資金。

四叔經典金句「貨疏市爽，貨多市不爽」

新盤鬥劈價亦令燈神回想12年前四叔金句。2011年底四叔出席浸會大學博士學位頒授典禮時，佢就話「貨疏市爽，貨多市不爽」，咁依家多家地產商都要劈價賣樓，睇嚟四叔心情應該都唔太爽，似乎正正反映咗當年金句嘅精髓。

喺目前樓市持續下挫情況，地產商劈價賣樓套現絕對合理，不過燈神想大家留意返，今年8個月內，已經有多達4幅地皮流標，包括咗赤柱環角道豪宅地及荃灣油柑頭兩幅住宅官地，另外就係市建局觀塘市中心第四及第五發展區項目，以及港鐵小蠔灣第一期發展項目。

4幅住宅地流標創紀錄　小心被誤會「軟對抗」

燈神睇返地政總署資料，其實一年時間唔夠，已經有4幅地皮流標，情況係相當嚴峻，應該已經創下歷來地皮流標數字紀錄。而且最新流標的荃灣油柑頭地皮，係政府原定借助地產商力量去推動嘅港人首置盤，係一項以市價八折出售單位、惠及民生嘅項目。

不過目前樓市告急，一眾地產商個個都要自救，相信會忽視咗政府致力增加供應、發展多個公私營合作項目嘅目標。燈神只可以祝福一眾地產商，希望唔會被誤會為「軟對抗」一份子吧，否則就「跳落黃河水洗都唔清」！