樓價仲唔識跌？　專家：呢兩個訊號着燈　泡沬就爆

香港樓價近10年來連續大漲小回，打工仔的薪金升幅卻普遍遠遠跟不上，不少等上車的港人因此苦不堪言，但令他們更絕望的真相還在後頭。
綜合型房地產公司高力國際的報告顯示，上車客的曙光最快或要在2019年底才出現。高力國際研究部董事石峰解釋，未見有扭轉香港經濟向好的因素出現，利率因素亦要到2019年底才開始對樓價有威脅的水平，更指一看兩個指標，就知道即使樓價屢創新高，亦未存在明顯的泡沫。

指標一：中小型住宅6個月升幅未高於12.1%

要找出樓價升勢的轉角位，歷史數據可以提供一點頭緒。石峰指出，依據差餉物業估價署的中小型住宅指數自1996年初至今的數據，當樓市過熱時，除了樓價處於相對高的水平，上升速度亦同時加快，以6個月計的升幅一般高於12.1%或以上。大約在1997年、2004年、2005年、2008年及2010年前後，都曾出現樓價6個月升幅超過12.1%的情況，而樓價均隨後出現回吐。

回顧截至2月的6個月期間，中小型住宅樓價升幅為6.9%，仍遠遠低於12.1%的水平，石峰因此認為即使樓價近期節節上升，現時樓市仍只是處於中度、甚至低度的風險，並不存在明顯的泡沫。

不過，值得注意的是，這個指標並非屢試不爽，例如在2015年，港股雖出現短暫的股災，但無損香港經濟，利率仍處於低位，及當時的中小型住宅樓價未有升穿12.1%，有關樓價照樣出現急跌。其實，高力還有另一個指標，可以發掘出當年的暗湧。

指標二：樓價升幅低於預期估值

石峰指出，高力內部設有一個運算模型，綜合入息中位數、中小型住宅回報率及3個月香港銀行同業拆息等7個因素，去估算整體樓價的理論值，以製成均衡價格指數（EPI），並將差估署的物業指數定義為實際住宅價格（API），再比較兩者找出趨勢關係。石峰表示，當API高於EPI約5.9%，樓價便有調整壓力，這指標在1996年至1997年、2007年至2008年、2010年至2011年以及2015年間都應驗。

石峰分析道，市場有時存在資訊不對稱的問題，加上可能出現不理性的買家，以致樓價剎時間異常走高，但最終會在短期內向EPI回歸。石指出，目前API其實顯著低於EPI約5.33%，除非API突然急升，並在年內超越EPI逾10%，否則樓市過熱並進入調整的機會不大，「我哋嘅樓市好安全」。

利率在明年底前難威脅樓市

展望樓價在年內餘下期間的走勢，石峰基於2018年經濟基調良好，預期住宅市場繼續需求強勁，中小型住宅全年有望錄8至10%的升幅，並強調單單樓價創新高不等於樓市有下跌風險，「起碼等樓價升幅接近12.1%，先開始要擔心係咪有調整壓力。」

石峰表示，在經濟向好的背景下，利率已是較可能對樓價造成壓力的因素，但以市場慣用的3個月香港銀行同業拆息計，扣除約2%的通脹率後，香港市場目前其實處於負利率，預期要待這利率升到最少1.8%時，才對樓價構成壓力。

更重要的是，由於美國採用循序漸進的加息步伐，市場已預期當局今年加息3次、2019年加息3次及2020年加息2次，而且幅度溫和，每次加25點子，石峰據此推算，3個月香港銀行同業拆息起碼要到2019年底才達1.8%水平，「市場消化得到」，寄語投資者與其著眼於利率或未發生的事，不如看數據判斷樓價會否出現調整，「我唔覺得樓市存在危機」。