為何住宅暢銷　工商獨憔悴？　揭開樓市不公平的一面

人們總是以為，樓市暢旺就代表所有範疇的物業都興旺。其實不然，樓市分開幾個部分，分別有住宅和非住宅物業（即工商舖和車位等），今天的住宅市場因為全面撤辣而成交𣈱旺，然而工商舖市場卻伊人獨憔悴，原因為何？且聽筆者慢慢道來。

港府兩個月前全面撤銷樓市辣招，俗稱「3D辣招」，這是14年前港府為了壓抑樓市而使出的撒手鐧，說白一點就是要管理買家需求，捆綁樓市交投，結果長期將成交量縮減了一半，可樓價仍然處於上升軌道。雖然措施號稱要讓首置者優先買樓，但實際上首置者上車的個案卻愈來愈少。直到近年香港經濟環境有變，樓價也明顯下調兩成半之後，港府才為了挽救經濟，宣布全面撤銷樓市辣招，總算穩住了地產的產業鏈，這個遲來的春天，讓香港經濟初步看到曙光。

住宅與非住宅供樓利率相差2釐

不過，這邊廂住宅市場開始興旺，那邊廂工商市場卻仍處寒冬，港府這回撤辣對於向來沒有辣招稅的工商舖沒有直接帶來幫助，目前的資金一窩蜂湧入住宅市場，工商市場成交依然低迷，價格仍在尋底。雖然非住宅物業的投資回報可達3釐到5釐左右，而住宅的回報却只有2釐到4釐，投資回報相差一釐多，但是住宅的吸引力還是比較大，這究竟又是為甚麽？

讀者可能有所不知，香港的銀行體系對住宅和非住宅的財務態度截然不同，甚至可形容很不公平。購買住宅向銀行貸款是以優惠利率（P減）來計算，一般封頂的利率在4.125%左右，可是購買工商舖物業銀行開出的按揭條件，絕大多數是以拆息（H加）來計算，近年來通常供樓利率都在6釐甚至以上，兩個貸款利率相差近2釐，難怪工商舖物業的投資回報雖說比較高，市場仍然欠缺購買動力。

以活期存款做按揭　銀行仍賺大錢

近期某些銀行的定期存款利率高達4釐至5釐，大衆錯覺銀行承做住宅的按揭貸款會出現虧損情況，筆者認為實情未必如此。現今香港銀行總存款超過16萬億港元，其中定期存款數字不斷上升，根據統計佔總額的55%左右，換言之還有大約45%的存款是放在活期和儲蓄戶口，這些金額也是非常巨大的存款，大家都知道活期戶口的利率非常低甚至沒有，用這龐大的活期存款來承造住宅按揭，銀行仍然可以賺取很大的息差。

看了以上內容，各位就會明白工商舖市場仍然處於艱難時期，就是因為供樓負擔巨大，與住宅利率出現近2釐的差距，這是非常不公平的現象。加上寫字樓、零售、飲食等行業的巿道仍未復甦，租金仍有下調空間，引致一衆持有非住宅物業的投資者和中小企業入不敷支，供樓可謂百上加斤。「冰凍三尺，非一日之寒」，工商舖市場已經嚴重內傷，近期巿場出現不少大幅蝕讓個案，再長此這樣下去，恐怕產生骨牌效應，出現更多人踩人案例。

為免進一步影響香港金融體系穩定，當局和金管機構應該重新審視非住宅這個範疇出現的嚴重問題，向金融和銀行機構發出指引，對工商舖市場一視同仁，貸款利率向住宅看齊，以減輕他們的供樓負擔。銀行（尤其是大型銀行）要負起社會責任，短期賺少一點，與大家共渡時艱，一起守住陣地，待到美國利率回調，工商舖市場便可重回正常軌道。

【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會會長

從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。

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