01獨家｜大灣區置業貨不對辦　業主：分明係針對港人嘅跨境騙局

近年來，政府一直鼓勵港人到大灣區置業。有調查顯示，不少人考慮於大灣區置業作度假或退休養老之用。然而，不時都會傳出港人陷入「爛尾樓」圈套。曾是內地知名地產巨頭的「廣州富力地產」涉嫌虛假宣傳，將原本不可住人的辦公室，宣傳成可以住人的公寓，銷售員更誤導買家可以「商住兩用」。
不少業主收樓前才知真相，但已追討無門。有業主早前向《香港01》表示，發展商早知該地段只能興建辦公樓，卻以「公寓」為名對外出售，更邀請多位香港名人、明星出席展銷會，以「拎包入住商務酒店及複式高級住宅」宣傳，分明是專門針對港人的跨境騙局。

保稅區公寓變辦公？

富力優派廣場位於珠海保稅區，共有6棟，分別為A至F棟（即1至6棟）。A棟為營銷中心，B、C棟為層高4米多的複式結構，D、E棟為平層結構，F棟為純辦公。D、E棟第一批交樓，F棟第二批交樓；B、C棟於2022年交樓。

富力優派廣場的項目出賣人為珠海保稅區蔡氏倉儲發展有限公司。天眼查數據顯示，該公司主營業務為「倉儲；物業租售（限自有物業）；汽車配件、電子產品加工、建材產品銷售及相關貿易」，未有涉及房地產開發。

不過，蔡氏倉儲的兩大股東分別為珠海富力房地產開發有限公司（出資75%）和珠海市誠基置業有限公司（出資25%），兩大股東均為房地產企業。

早於2007年，《中華人民共和國海關保稅港區管理暫行辦法》已列明保稅港區實行封閉式管理，保稅港區內不得居住人員。2022年1月1日出台的《中華人民共和國海關綜合保稅區管理辦法》也規定，保稅區實施封閉式管理，除安全保衛人員外，區內不得居住人員。

2019年6月，珠海保稅區（珠澳跨境工業區珠海園區）政府門戶網站公示的一則《珠海保稅區（珠澳跨境工業區珠海園區）商品房交易若干事項提醒》指出，保稅區海關監管範圍內僅設置保稅區行政管理機構和企業，除安全保衛人員外，其他人員不得在保稅區內居住。簡單而言，珠海保稅區海關監管範圍內的商品房並無居住功能。

業主們控訴，富力地產在2016年買地時已知法律規定保稅區不能住人，但仍然以「公寓」為名興建出售，涉嫌計劃預謀跨境詐騙。據業主提供的《優派廣場商品房認購書》顯示，商品房用途為「公寓」，預售房合約上卻註明「該商品房的規劃用途為辦公」。

有業主介紹，他們簽訂認購書時需先付訂金，2、3星期後，他們再親身到珠海簽正式合約。他們發現商品房規劃用途有異後已即場詢問發展商，但對方解釋是公寓、辦公商用兩用，因此合約上寫辦公是正常，「佢哋話有在場律師，上市公司唔會呃你架」。

複式屬違規違建？

除此之外，該樓盤涉嫌違規違建。據業主提供的圖片及影片顯示，示範單位為複式設計，上層有兩間睡房，下層則是客廳、洗手間及開放式廚房。

惟廣東省住房和城鄉建設廳今年1月20日發布的《廣東省住房和城鄉建設廳關於2022年度查處第三批違法違規房地產開發企業、中介機構和物業服務企業名單的公告》顯示，珠海保稅區蔡氏倉儲發展有限公司開發的珠海富力優派廣場項目存在虛假宣傳商品房功能性質、房屋加建夾層、延期交房的行為。

公告顯示，有關部門已約談該企業，並予以行政告誡，依法責令限期改正。該行為已整改。惟業主們指出，即使政府已出具相關公文，發展商仍未有解決問題，甚至直言「可以偷偷地去住」，涉嫌誘使業主共同犯法。

另有業主曾到珠海住建局詢問是否可以入住，該局的譚科長表示「可以住人」，但拒絕出具相關文件作實，「如果我哋業主去住，火警包唔包保險？即喺話如果有咩事呢，就喺業主自己去承擔責任。我哋已經畀人呃咗啦，你政府仲要推我哋去火坑？」。

2018年8月，國務院發布《港澳台居民居住證申領發放辦法》，香港人只要在內地合法居住、就業或讀書半年或以上，就可以申請內地居住證，即時享有「3項權利、6項基本公共服務、9項便利」，包括參加社會保險、享受當地醫療服務等等。

業主代表梁小姐透露，曾有買家持房產證到公安部門申請居住證，但被拒絕，「政府倡議我哋返去大灣區退休或者居住、融入大灣區，我哋而家嘅目的係融入大灣區，但居然連一個咁簡單嘅居住證我都辦唔到，即係我唔可以有任何嘅福利啦，我去病咗去睇醫生都睇唔到」。

名人效應　麥玲玲：未有向現場人士推銷涉事樓盤

據介紹，2018至2019年，發展商在香港舉辦多個大型展銷會，並邀請多位知名藝人、名人出面活動，包括知名堪輿學家麥玲玲、李承責，前港姐楊思琦、藝人郭晉安等等。

不少業主表示，當在報章雜誌上看到名人代言的樓盤廣告，某程度上會大大提升對發展商的信任度，再加上當時的富力是內地知名地產巨頭，且過往沒有任何違規、「爛尾樓」的紀錄，他們才決定入市認購，未料貨不對辦。他們認為，前述名人在事件中責無旁貸。

麥玲玲受訪時澄清，自己並非代言人，只是在2018年以表演嘉賓的身份出席過一場活動，當時僅介紹了流年風水，未有向現場人士推銷涉事樓盤。

麥玲玲表示，自己在展銷會上現身，或增加了業主們買樓的信心，雖然在此事上毋須擔責，但她仍嘗試協助業主們聯絡發展商，「我覺得自己個角色喺試吓幫手拆解件事，等大家有個滿意答覆」。

業主們表示，香港政府一直鼓勵港人到大灣區生活、置業，但他們維權一年半以來，只有消費者委員會願意為他們跟進，其他部門則互相「拋波」。他們質疑港府鼓勵港人融入大灣區的同時，是否有責任出台相關政策以保障港人在內地投資買樓。

麥玲玲坦言，無論在內地抑或國外置業都會有風險，尤其通關後，不少港人更頻頻接到地產代理商來電推銷到大灣區買樓，政府在鼓勵港人融入大灣區的同時，也應該「行多一步」，為市民提供更多在內地生活、置業的資訊。

對於是否涉及虛假宣傳，2022年，《東張西望》曾向珠海保稅區蔡氏倉儲發展有限公司查詢，對方回覆稱，2017-2019年是由廣州美聯港置房地產代理有限公司珠海分公司在香港舉行與項目相關的展銷會，其中涉及的宣傳資料及宣傳術語均由該公司自行製作。

珠海保稅區蔡氏倉儲發展有限公司在銷售現場已按政府部門要求公示優派廣場項目相關的預售證、規劃許可文件、《商品房買賣合同及補充協議》等文件，前述文件均明確公示物業用途為辦公。

業主已與珠海保稅區蔡氏倉儲發展有限公司簽訂《商品房買賣合同及補充協議》，並在相關部門備案。合同中明確對物業用途約定為辦公，與現場公示文件一致。合同對於買賣雙方關於所購房產的各種權利義務有明確細緻的約定，雙方均應嚴格遵守相關約定。認購書作為預約合同，在簽訂《商品房買賣合同及補充協議》後已經依法終止，雙方的權利義務應以《商品房買賣合同及補充協議》的約定為準。

富力樓盤疑虛假宣傳　苦主申司法覆核：絕不鼓勵港人到大灣區置業

律師：富力優派廣場是辦公用房，原則上不能住人

記者曾咨詢珠海市政府有關富力優派廣場能否住人，但對方僅回覆「富力優派廣場2棟已取得廣東省珠海市商品房預售許可證，可預售房屋為商業、辦公」。記者亦嘗試致電富力地產咨詢，但截稿前仍無法接通。

深圳某律師事務所魏律師受訪時引述保稅區管委會和保稅區住建局的說法稱，富力優派廣場是辦公用房，原則上不能住人，極個別研發人員因加班需要可以偶爾居住。

據了解，內地政府可以要求發展商強拍（強制拍賣）尚未出售的單位用作賠償。魏律師介紹，目前部分業主起訴發展商的案件已經進入法院的強制執行程序，這類案件法院可以拍賣尚未出售的房產。若房產上被設立抵押，則抵押權人優先受償，剩餘資金再賠償予普通債權人。

有業主提到，合約上約定的糾紛處理方法為仲裁。魏律師指出，合同約定分別有仲裁和訴訟，仲裁應當由選定的仲裁機構根據仲裁規則作出裁決，訴訟則由法院判決。但無論是仲裁裁決抑或法院的生效判決，若對方不履行，權利人（業主）可向法院申請強制執行。