法國外貿銀行：香港政府重視金融穩定　而非住房負擔能力

運輸及房屋局局長陳帆昨日﹙15日﹚在立法會會議上表示，多輪樓市「辣招」在減少來、短期炒賣和投資需求方面「成效持續顯著」，現階段沒有需要推出「限購」措施。但話音剛落，本港住宅市場又誕生新地王，長沙灣興華街西對出臨海住宅地以172.88億港元批出，成為本港賣地史上最貴住宅地。

面對瘋狂樓市，法國外貿銀行（Natixis）發表報告，直指香港政府在樓市的着眼點，着重金融穩定多於置業負擔能力。

樓市兩大問題：金融穩定及置業負擔能力

法國外貿銀行認為，金融穩定和置業負擔能力，是香港房地產業兩大關鍵問題。金管局推出的多項宏觀審慎政策已經達到金融穩定的目標，但香港政府並沒有改善置業負擔能力，反而調高印花稅推升了樓價。

路透社引述報告指出，自從2001年以來香港樓價累計上升了4.61倍，遠遠超過同期租金及家庭住戶每月收入中位數增長2.08倍及1.53倍。

報告表示，本地貸款比例一直佔香港銀行總資產五份之一，當中括開發商及按揭的房地產相關貸款佔68%。

印花稅及收緊按揭穩定金融　惟無助置業負擔

而香港政府及金管局，過去推出印花稅及收緊按揭成數等措施，這些措施可以避免銀行承擔過度風險，但對置業負擔能力沒有幫助。

調升印花稅僅短暫遏樓價　之後會再升

報告稱，如果金管局的着眼點是金融穩定而不是置業負擔能力，那麼責任就只能由香港政府承擔，而印花稅為現時主要政策工具。不過，從調整印花稅的經驗可以看到，措施對置業負擔能力影響有限。

法國外貿銀行指，政府推出新印花稅時，市場需要時間回應，因此價升量跌。之後，交易量會進一步下降，而樓價則有一段時間轉趨穩定。過了一段時間「藥效」消失，樓市再次價量齊升，新一輪樓價上漲又再開始。由此可見，印花稅可以短期遏止樓價上升，但市場終會消化額外成本，樓價會一升再升。

整體供應量一直低於家庭住戶增長

報告認為，這段時間香港政府增加住屋供應進展非常緩慢，家庭住戶增長速度一直高於公共及私人房屋的供應量，說明供應根本追不上人口需求，更不用說投機活動的額外需求。

在樓價上升、需求旺盛的背後，香港政府在土地開發及供應方面佔主導地位，但由於土地稀缺，每年新供應只佔全港家庭總數的0.7%，與新加坡大量供應相反。該行表示，這顯示香港政府政策更側重於控制金融風險，而非家庭置業負擔能力。

「如降樓價是主要目標　應已看到更多供應」

該行補充指出：「如果降低樓價是香港政府的重要目標，我們應該已經看到比現在更多的供應。事實上雖然土地供應近期回升，但相比2000年以來其實是大幅放緩。」

報告指金管局已經成功維持金融穩定，但一向被認為是香港政府重視的置業負擔能力，卻沒有隨時間推移而改善，調高印花稅的政策甚至推高了樓價，令買樓更艱難。

除非有決心增加供應　否則樓價難有大變化

報告點出政財政高度依賴土地相關收入，意味香港政府可能有更大誘因維持高樓價，因此總結出「香港政府更重視金融穩定，而不是住房負擔能力」的結論。

報告認為，除非港府有更大決心增加供應，否則很難看到樓價出現重大變化。