【01周報社論】為地產商開路　曾鈺成有負眾望

綜觀由土地供應專責小組成員、立法會前主席曾鈺成以召集人身份背書的研究報告，荒謬之處犖犖大者，其開首部分將土地問題與房屋問題混為一談，已然令研究築於浮土。報告開宗明義，指土地發展「未能配合需求」，對社會影響甚廣，開發私人土地有助解決房屋短缺問題。將房屋供應等同土地供應，正是這次土地大辯論最荒謬的前置議題。

政府不應偏重商界利益，犧牲民眾權益，將屬於市民的資源拱手相讓，加深已然存在的經濟結構困局。政府的碌碌無為，既縱容地產商囤積農地，也助其用不透明和不符合公眾利益的方式，將農地改劃為住宅地；讓本應作為公營房屋的土地儲備，變為私人地產商的發展項目。此做法不但扭曲土地供應格局，犧牲政府庫房收益，而且釀成今天缺地發展公營房屋的困局。有為的政府應該敢於通過《收回土地條例》徵收農地，並作為發展公營房屋的土地儲備。

根據法律，香港政府收回地產商的農地合理合法，《基本法》第105條亦明確指出，只要保障到被徵用財產的所有人得到補償權利，政府有權依法徵用私人財產。支付合理價格後，可以獲取土地建設公共房屋。故此指控政府使用《收回土地條例》侵犯私有產權，實屬荒謬。不少政商人士提出公私營合作，正是協助地產商參與收回土地過程，讓地產商更快整合土地、轉換土地性質、改變土地規劃、完成公共交通設施，而且是由政府出資。這些說客拋出的誘餌，就是將其中部分土地建造公營房屋，可說是「以蝦米釣大魚」，低價囤地再坐收漁人之利。

地產市場結構不合理　政府偏袒既得利益者

土地大辯論較具爭議的選項包括收回棕地、粉嶺高爾夫球場和填海，前兩者是從既得利益者手中要地，後者是向大海拓地，性質迥然不同。《香港01》從不反對政府為企業創造更佳營商環境，但前提是滿足社會均衡發展，符合社會大眾利益，解決低下階層困境，而關鍵在於利民為本。

粉嶺高爾夫球場用地屬大辯論諮詢報告短中期方案，而且是政府土地，發展阻力遠比公私營合作發展為低，也少招來官商勾結的罵名，報告對此隻字未提，實為掩耳盜鈴。研究報告對於棕地的描述，同樣大謬不然。報告指出，棕地是許多行業的「重要基地」，對香港「貢獻巨大」。實際上，根據本土研究社2016年的報告，棕地最主要用作貯物、廢物回收用途，佔比達39.7%，有20.3%更是荒地、難以歸類，實難言有何經濟價值。報告誇大其辭，目的只不過是突顯發展農地是唯一選項。

事實上，提出填海建議本無不妥，但香港土地問題根本原因不在無地可用，取回高球場用地，改變土地的使用者，才是調整地產市場格局的關鍵所在，更是改變民眾住房困局的核心要旨。樓價高企源於剛性需求，增加供應也難保樓價下跌。面對當前窘局，政府理應大量增建公營房屋，保障市民的適足住屋權。

此外，覓地方針理應與《長遠房屋策略》相配合。2014年政府在《策略》訂立公私營房屋六四比的標準，其後私樓落成量連年超出預期，公營房屋供應卻難孚眾望，觀乎《策略》去年12月的檢討報告，在2018-19至2027-28年度十年間，政府覓得的土地只足夠興建237,000個公營房屋單位，遠遠落後十年興建280,000個公營房屋單位的目標，公屋一般申請者的輪候時間更升至5.1年。

由於公營房屋無法達標，迫使不少市民不得不將所有積蓄投放到私營市場，或直接購買，或高價租住，甚或有投資客借機炒賣，以致私營房屋需求趨增，價格無限上漲。如果公營房屋建造速度達標，香港私營住房市場可望恢復平衡。

建屋目標與覓地方針息息相關，政府的中短期覓地方案，必須與《策略》相配合。地產商以公私營合作模式開發土地，只會以私樓主導，不符市民的實際需要；以之為短中期方案，難解燃眉之急。為了掌握發展主導權，政府理應將棕地、農地歸公，更應收回粉嶺高爾夫球場，全面興建公營房屋。

公私營合作或可在短期內提供部分土地，但不足以應付住房需求。因政府機制並不能保證修改規劃、補地價、公共交通設施預算審批等符合地產商的要求。因此，香港願景建議成立專責機構「公私營合作管理局」，此舉雖然提高效率，卻難以從根本解決房屋問題。顯然，香港願景認為，即使立法會議事規則修改過後，拉布只不過徒具其形，但是現行制度已無法滿足地產商的發展利益要求，故需改革制度，建立更高效的農地轉住宅地機制，才可進一步加快地產商取利的過程。

報告雖強調新的合作模式會增加透明度，但未有說明改革之道。過去不少公私營合作發展項目，政府淪為地產商的附庸，故難取信於民。以數碼港項目為例，當時政府採用單一招標方式將項目批予盈科，及至2005年，有議員要求政府公開更多資料，以釐清真相，政府卻拒絕全面公開資訊。面對議會，政府尚且將資料隱瞞，公眾監察實在無從談起。

此外，報告臚列的外國公私營合作「成功」例子，同樣以偏概全。報告以日本為例，證明公私營合作發展可以鼓勵大眾參與，並非只有地產商得利。然而，研究報告也承認，日本的公私營合作發展之所以由民間驅動，原因是「業權零散」，強制收地會「引起公眾不滿」。

香港的情況與日本恰好相反，根據漁護署2014年的數據，當時約有4,523公頃農地（不包括魚塘），截至2016年，四大地產商手持的土地，已然超過1,000公頃，面積龐大，加上鄉紳、中型發展商不斷購地，農地的業權相對集中。由於發展商本有將農地用作建屋的打算，只要政府動用《條例》，以合理價格收地，即能夠興建大量公營房屋，實在談不上引起小地主反對。

更何況，外國的農地絕大多數位於偏遠鄉郊，發展商缺乏興趣，地方政府為了節省金錢才提供優惠，鼓勵私營機構發展。相反，香港政府的財政極為穩健，地產商囤積的農地、棕地毗鄰新市鎮，早有發展意圖，政府實在沒有「鼓勵發展」的必要。

精英應對社會有承擔　豈可淪為商界代理人

綜觀整份報告，指鹿為馬之處甚多，市民讀畢只會徒添疑竇。早於政府揚言展開土地大辯論之初，地產商已有意改劃手中農地。現時，四大地產商擁有的農地面積龐大，若能轉作發展用途，將帶來龐大收益，報告此刻提倡公私營合作發展，無異於推波助瀾。須知地產商不斷在市場囤積土地，目的顯然就是為了發展私營房屋，絕不是為建公營房屋，更不是為政府未雨綢繆。

誠然，君子愛財，取之有道，政府商界應處富知貧，有序應對財富與收入分配不公、住房供求與價格失衡，才是紓解社會矛盾的核心原則。

特首林鄭月娥近日強調對於土地大辯論沒有前設，但早於去年她已經大談公私營合作發展的好處。假若林鄭所指的公私營合作是傾向地產商的「合作」模式，並由各智庫加磚添瓦，只會淪為構築美好「願景」的假象。近日民間智庫以至商界大力提倡合作模式，令人質疑政府早為公私營合作發展定調。

曾鈺成曾經是著名的左派，高舉為民間疾苦而奔波的旗幟，積極推動改革社會不公不義。但是，這份報告卻處處偏袒地產商，扭曲事實，這是因為他對地產界和市民的利益衝突置若罔聞，對港府在土地結構議題的不作為視而不見？還是早就超然於以往的階級立場，從為民服務、對社會有承擔的精英，過渡成為既得利益群體擔當代理人的精英？

香港房屋問題嚴峻，市民正處於水深火熱中，亟待政府施以援手。如果政府不正視問題，或進一步令問題結構化、制度化，只會引起動盪，令社會發展更窒礙難行。

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