新界發展｜團體研發展14幅地涉563公頃　料10年建15萬伙

本港房屋供應問題未解，政府至今只提出「遠景」。本土研究社與公共專業聯盟近日調查新界土地，發現全港有1,965公頃的可發展的土地，包括六成多為棕地，亦有閒置官地等。他們從中選出14組可發展的用地，涉及563公頃，料可於10年內落成15萬伙公營房屋。
部份具發展潛力的土地群，鄰近新發展區或政府擬發展公營房屋的範圍，亦涉及棕地及用於興建丁屋的「鄉村用途區」。其中至少有107公頃的土地毗鄰新發展區，包括於元朗唐人新村、一幅佔地逾13公頃的土地，兩旁的用地均被納入元朗南的新發展區，涉及棕地及被劃為「鄉村用途區」被剔出發展範圍；亦有一幅佔地近40公頃、位於流浮山的土地群，距離洪水橋新發展區的界線不足1公里。

14組可發展公營房屋土地

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本土研究社及公共專業聯盟早前合作研究，透過地圖工具分析，發現全港有1,965公頃可發展用地，當中未有發展計劃的棕地佔約六成多，涉約1,336公頃；另外亦有290公頃為閒置官地。此外，他們透過翻查城規會規劃申請等，發現當中有197公頃土地屬發展商「囤地」、「土儲」，亦有141公頃為「丁地」、即被劃為「鄉村用途區」（V-Zone）用地。

他們以土地相距不多於20米、面積達2公頃以上的用地作準則，從中挑選出14組具發展潛力的土地群，涉及約563公頃土地，最大的一幅土地群於八鄉，面積達110.5公頃。

以一半用地作中低密度發展作估算，料上述用地可提供15萬伙、可容納40萬人口。由於用地一帶已有基本規劃，故假設以中低密度發展鄉村式公屋，相信按現有城規程序，分五期發展，可於10年內供應房屋。

至少107公頃地毗鄰新發展區

研究資料顯示，至少有107公頃用地的位置毗鄰新發展區，但未有被納入發展範圍。當中於流浮山一幅面積達39.9公頃的用地，位於洪水橋新發展區以北，距離發展區的界線不足1公里。土地群涉及大幅棕地，佔約37.1公頃，主要用作物流及貨運作業用途。有關的棕地曾被納入規劃署的棕地研究範圍，但最終未被列入可發展的棕地群。

另一幅值得注意的用地群位於元朗南、唐人新村，涉及13.2公頃土地，該幅用地左右兩旁均被列入元朗南新發展區的範圍，唯獨有關用地被剔除。根據規劃署資料，該處部份為棕地，用作車輛相關作業用途；亦有約4.1公頃的土地被劃作「丁地」、即「鄉村用途區」（V-Zone）用地。

同樣涉及「鄉村用途區」（V-Zone）用地的位於錦田南發展計劃外，地點在將發展私營房屋的八鄉維修車廠兩側。涉及的33.7公頃地，除約有一半部份為用作「倉庫 / 工場」的棕地，亦有超過11公頃被劃作「丁地」。此外，研究建議發展的土地群以北，為政府早前公布、屬第二階段可發展的棕地群之一。

涉58.3公頃由發展商持有

此外，建議發展的用地中，有58.3公頃由發展商持有，佔地最多的位於牛潭尾、約34.9公頃的土地中，超過七成由發展商持有，過往曾申請改劃作住宅用途。

於屏山北的一幅37.4公頃的土地，亦有三成多的用地由發展商持有。值得注意的是，該處被規劃署列作具發展潛力的棕地群。正正於政府有意發展的棕地旁，早前亦曾向城規會申請，擬建低密度私樓，而有關地段由盛店投資有限公司持有。

而於後方的永寧村、早前亦曾就該處的綠化地帶申請改劃作中高密度住宅發展，擬建超過1000伙單位，惟不獲規劃署通過。部分地段同樣由盛店投資有限公司所持有。根據資料，盛店投資有限公司股東為新世界子公司「Happy Champion Limited」及「New World Nominee Limited」，而董事包括新世界執行董事薛南海、法律部門主管王文海等。研究建議，當局可收回上述用地，與鄰近的天慈路公營房屋項目共同規劃發展。

發展局回覆查詢，各新市鎮擴展和新發展區項目已到收成期，東涌新市鎮擴展、古洞北／粉嶺北、洪水橋／厦村及元朗南共4個項目將合共提供超過22萬個單位，由2023年起分階段落成。在考慮各新發展區的規模時，當局已考慮包括綜合整全規劃、基礎設施配套、技術可行性、附近的自然地貌及環境以及與鄰近地區整體發展的配合等因素。而棕地方面，當局指按照目前新發展區及其他正在規劃中的政府或私人發展項目，合共有超過860公頃的新界棕地(佔新界棕地總面積的54%以上)會在未來陸續發展作房屋或其他土地用途。

發展局指對各項可有效增加土地供應的方案持開放態度，並在推展未來工作時加以考慮。