本土研究社指177公頃地疑發展套丁屋苑 八鄉蓮花地最誇可建300幢
套丁是違法行為，有「村屋大王」之稱的王光榮早前更因涉嫌「套丁」被廉政公署拘捕。不過，本土研究社發現，本港約有177公頃土地有潛在疑似正發展套丁屋苑，估計可建丁屋將激增9,744間，意味日後疑似套丁丁屋將翻倍，而元朗將繼續作為疑似套丁最嚴重的地區，「其實仲有千千萬萬隻老虎，係背後可能做緊相同行為。」
本土研究社調查發現，元朗八鄉的蓮花地村是最嚴重的鄉村，料潛在疑似套丁得來的丁屋可達272間，「如果每一幢至少賣1,400萬至1,500萬，可能係上億計嘅生意。」而欖口村一帶亦有不少地段被分割，更疑似預留了泊車位及屋苑通道。上述蓮花地村及欖口村一帶的部份地段，有男丁已申請興建丁屋。公共專業聯盟政策召集人黎廣德批評，本港的丁屋問題是源於政府「心軟手軟腳軟」。
發展局指，私人地段的買賣及分割均屬私人安排及協議，本身並不一定是「套丁」的指標或證據。不過，倘執法部門查明「套丁」行為屬實會作刑事檢控。而地政總署於2020年共接獲608宗有關涉嫌違法「套丁」的舉報及投訴，當中包括沙田區和元朗區內懷疑「套丁」的投訴，署方正按機制對有關個案作出跟進和調查。
未來套丁情況或翻倍
本土研究社利用鄉村土地範圍內「分割地段」的分佈和形態，圈出疑似發展套丁屋苑的地段，準則包括地段分佈是否一致、每個地段可建面積約700呎至2,000呎丁屋等。
結果發現，這類型的土地涉約787個地塊，估計將新增9,744間潛在套丁得來的丁屋，佔地176.9公頃。當中以元朗區情況最嚴重，單是該區已有近93公頃土地完成分割地段，預計潛在疑似套丁得來的丁屋可達4,972間。
研究社表示，參考去年公佈的套丁調查報告，估計當時全港已有10,581間疑似套丁丁屋，按照上述數目，意味未來套丁情況將倍翻。
疑似套丁前期步驟 屋苑通道由公司持有
本土研究社指出，若地圖出現大量整齊平均的地段分割，甚至疑似預留停車場、屋苑通道等，便可能出現「屋苑化」表徵，或不符合自住原意，「唔係純粹睇分割咗，仲要睇有冇呈屋苑化趨勢⋯例如相對較大規模、有埋泊車位等。」
此外，他們亦抽查部份地段的業權交易，當中36塊懷疑用作套丁土地、發現被劃作疑似屋苑通道的土地中，有近75%都是由公司持有。他們指，上述現象難以相信是男丁「自發聚居」建丁屋，質疑有可能是發展商「有預謀」發展丁屋屋苑。
黃肇鴻：依家仲係第一個步驟可以停
本土研究社成員黃肇鴻指，若要套丁，分割地段是第一個步驟，第二個步驟就是將不同地段售予不同男丁，然後再申請建屋。相反，若屋苑已建成，便已為時已晚，「依家仲係第一個步驟，所以仲有得stop。」
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疑套丁地段蓮花地村稱冠 佔地逾5公頃
研究指出，全新界潛在套丁最嚴重的十大鄉村，都來自元朗區。在該十大鄉村中，當中位處八鄉的蓮花地村「稱冠」，潛在發展疑似套丁屋苑的土地共5.38公頃，料可建成272間丁屋，「如果每一幢至少賣成1,400萬至1,500萬，可能係上億計嘅生意。」
記者到訪蓮花地村的三幅土地，就現場所見，相關土地都被圍封，圍板上表明土地私人擁有，並張貼同一個電話號碼。在圍板內，有部份已變成工地，亦有挖泥機在動工，該地塊已分割整齊，亦疑似預留了屋苑通道；在另一塊圍板內，更見到地上擺放了磚頭，有工人在修築圍牆，分割地段的情況亦接近。
翻查其中36幅地段資料發現，有24幅地由不同公司先後持有，部份已售予個別人士，但涉事公司全由同一吳氏男子擔任董事，他亦是唯一股東，全部公司地址亦報稱同一地點，本土研究社指：「高度懷疑其實唔同公司，可能係同一間公司、發展商。」
欖口村分割整齊有泊車位 持地公司報稱在塞舌爾組成
至於欖口村一帶，亦有土地已變成工地，現場堆放了不少建築廢料。資料顯示，該址近年被不同公司購入，地主主要是四間公司，他們當年以975萬至3,134萬元等買入不同地皮，然後在短時間內，申請將土地分割成不同地塊。根據觀察，不少地塊分割整齊，甚至劃定疑似泊車位，亦有疑似屋苑的通路。有部份已完成分割的地塊，以低價58萬元至169萬元售予個別人士。
雖然上述地皮主要由四間不同公司持有，但有兩間公司成立日期接近，創辦成員及董事都是一樣，但在兩間公司購入涉事地皮前，兩間公司的創辦成員及董事均辭職，並委任了同一嚴姓男子為董事，然後在同年同月日轉為同一秘書公司。
至於另外兩間公司，則同樣聲稱在非洲對開的海島國家塞舌爾組成，但報稱地址卻在旺角，單位亦一樣。當中有公司的涉事地皮曾向江庫財務有限公司抵押，江庫財務有限公司屬於江庫集團，其主席是柳明心，同時亦是鄉議局顧問。
黎廣德：政府「心軟手軟腳軟」
公共專業聯盟政策召集人黎廣德表示，這類潛在違規的丁地猶如「騙丁土地」，即疑似以欺騙手段發展丁地得益。他形容，根源是緣於政府「心軟手軟腳軟」，「心軟係錯誤將原居民利益，凌駕廣大市民同公眾利益；手軟係明知有法律手段收地但又冇用，例如《收回土地條例》、如果證明到有詐騙成份，可通過地契條款收回；腳軟係政府面對新界原居民嘅政治勢力而不敢作為。」
大律師何旳匡指，根據套丁慣常做法，發展商都會將土地分拆，並給予不同男丁，最後男丁會將發展權交回發展商。不過他指，若只見到有人申請建屋牌照、或純粹見到土地有發展跡象，並不足以證明涉及套丁。
去年收到608宗套丁投訴
發展局指，私人地段的買賣及分割均屬私人安排及協議，除非個別地契條款有條文約束，否則政府不能亦不應干預。局方又指，買賣及分割私人土地本身並不一定是「套丁」的指標或證據。
局方又稱，執法部門若查明「套丁」行為屬實，會作刑事檢控，地政總署於2020年共接獲608宗有關涉嫌違法「套丁」的舉報及投訴，當中包括沙田區和元朗區內懷疑「套丁」的投訴。署方正按機制對有關個案作出跟進和調查。
地政總署亦指，2016至2021年期間，元朗地政處共接獲31宗位於蓮花地及56宗位於欖口村的小型屋宇申請，而該段期間兩地獲批的小型屋宇分別有64宗及7宗。