【拆局】啟德1號(II)樓價貴地價兩倍 摑陳茂波一巴掌？
撰文：李彤
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梁振英政府近月出現一個怪現象：負責房屋政策的運輸及房屋局局長張炳良甚少談論樓市，掌管土地供應的發展局局長陳茂波反變「樓市政策代言人」。
然而，最近陳茂波回應啟德地皮被搶高時，提及「住宅落成後市價與投地成本價沒有必然關係」、即意指地價高不等於樓價會相應被推高的言論，卻慘被發展商「摑了一巴掌」；皆因昨日（1月5日）開價的啟德1號(II)首批125伙，折實平均呎價17,589元，相比三年半前發展商僅以每呎地價不足5,000元投得地皮，「麵包」價足足比「麵粉」價高出兩倍，令陳同時提出「政府賣地時，無保證發展商必賺」的說法淪為笑話。
項目發展商中國海外昨公布啟德1號(II)首批單位，折實呎價最平也要14,889元，回顧發展商於2013年6月分別各以22.7億元投得兩幅港人港地的地皮，當時的樓面地價每呎為5,428元及4,913元。直至今天「麵粉」已成「麵包」，樓價較當天地價卻高出足足兩倍，扣除約4,000至5,000元建築成本及發水等因素，利潤至少四成。
地價低 不等於有平樓買
中海外亦直言，其項目定價是考慮到區內地皮招標成績，即去年底由中資海航以每呎樓面地價1.35萬及1.36萬元奪得的兩幅啟德地王，換言之，地價再低，亦不等於發展商會以較低的價格賣樓，反之，地價高，發展商的定價只會更進取，除非再出現如金融風爆或沙士疫症等事件，否則可見未來，啟德新發展區的樓價絕不會相宜。
縱觀2017年兩個「打頭陣」大盤元朗Grand YOHO 2期及啟德1號(II)，定價均較去年中各自推售的1期為高，表現進取，兩盤亦大有機會於下周正面交鋒，新一年開盤是否有價又有市，相信很快自有分曉。