【政策分析】綠置居急推3700單位　難解公營房屋供應「斷崖」之困

房委會敲定今年推出的綠置居項目，讓合資格公屋租戶購買，地點包括柴灣道828個單位、青衣青鴻路2,868個單位，合共3,696個單位，是歷次綠置居項目中供應最多的一次，連同今年可能發售的6,528伙居屋，今年有超過1萬伙資助出售房屋推售。然而，由於現時的綠置居項目，只是從原有的出租公屋之中抽起作出售用，屬「塘水滾塘魚」，總量並沒有大增，綠置居增加意味出租公屋相應減少。
更可怕的是，由於整體公營房屋供應，於2023年後可能出現供應「斷崖」，政府今年推出的資助出售單位雖然偏多，但日後極可能無以為繼。再加上政府在短中期土地供應方面，招數乏善足陳，所以預期這情況短期內都難有改善。

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綠置居撥作公屋計算　拆東牆補西牆

翻查去年12月公布的《長遠房屋策略》（長策）報告，2018/19年度至2022/23年度公營房屋（包含出租公屋與資助出售房屋）供應為100,800伙單位，公屋佔74,600伙，後者數字與過往幾年相約，都是維持約7萬伙。如果以5年計算，即平均每年有約1.5萬個公屋單位。

不過要留意的是，政府去年將恆常化的綠置居項目，正式劃入公屋範疇，變成「公屋／綠置居」類別，整個「公屋」的定義出現質變。因為出租公屋瞄準的市民，是無能力購買私樓或其他資助出售房屋者，與綠置居買家（即公屋租戶）性質完全不同。

截至去年12月底，公屋輪候冊已積壓26.76萬宗申請，一般申請者的平均輪候時間為5.5年，本年內可能會繼續上升。對比起這個需求，每年萬多個公屋單位供應，本身已是杯水車薪。綠置居則把本來已經不足的出租公屋單位進一步分割出售，今年的單位數更有接近3,700伙，比去年的2,545伙、2016年先導計劃的857伙加起來更多。

所以，特首林鄭月娥的房策是置業主導，鼓勵市民置業，但背後的代價卻是「拆東牆補西牆」，將原有的公屋單位撥作出售，更何況「東牆」（出租公屋）本身已經不甚穩固。即使政府辯稱，綠置居可以將原有的公屋單位騰出加快流轉，都無改一個事實：公屋總量不足。再加上，原有租戶遷出公屋單位後，房屋署需要再進行幾輪行政手續、驗樓裝修等程序，才能編配給新租戶，令輪候公屋者的入住時間進一步延遲。

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2023年後公營房屋或現「斷崖」

更糟糕的一點，是現時公營房屋供應是否能夠維持，本身已是一個疑問。正如上文所述，2018至2023年的五年公營房屋供應量為100,800伙，這數字比過去數年確有輕微增長。

然而情況往後有機會惡化。現時運輸及房屋局尚未完整公布2023/2024年度或以後的建屋量，因這些計劃大都處於初期規劃及設計階段，變數較多。不過《香港01》曾引述消息人士提到，由2023年至2026年的公屋供應，將會出現「斷崖式」下滑，而2023/24年度的出租公屋落成量，可能不足1萬伙，是近年低點。

而從運房局網頁的數字可見，2018/19年度公營房屋建成量預計有27,100伙，往後3個年度都維持約2萬伙水平，但到2022/23年度，建屋量料會急插至14,400伙，可見2023年或以後的公營房屋供應，本身亦不容樂觀。

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短期土地供應各有限制　難填建屋「黑洞」

公營房屋不夠，那政府短期內（即十年內）又是否拿得出足夠土地填補「黑洞」？去年政府啟動的土地大辯論中，有數個主要選項可以在短期提供土地建屋，但限制相當多。例如棕地由於涉及棕土作業重置、收地等問題，可能需時十年以上；公私營合作（即「土地共享」）雖然具體細節未定，但由於政府拱手將發展主導權交予發展商，外界倒是十分好奇，政府有何妙法可促使發展商放棄囤積農地待價而沽，甘心交出土地建公營房屋。

唯一有明確時間表的，是局部收回粉嶺高爾夫球場。佔地172公頃的粉嶺高球場，佔地極廣，主要服務2,600名會員，本身亦屬官地，民意亦強烈支持收回此地作整全發展。不過政府在回應土地供應專責小組期間，只答應收回粉錦公路以東的32公頃用地，預料最快2024年可變成熟地發展。

至於具體建屋量，政府目前未有最終定案，發展局局長黃偉綸則指出，如果以公私營比例七三比估計，預料會多於土地小組所指的4,600伙。不過立法會議員尹兆堅就預計，32公頃球場最多只可建約八千至一萬單位，到底這對公營房屋數目幫助有多大，各位心中有數。

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「餅仔」不夠大　如何分法都一樣糟

簡言之，房委會推出歷來最多單位的綠置居項目，雖符合林鄭月娥的置業主導政策方向，也為置業困難的家庭提供更便宜的買樓選擇，但基於公營房屋總量不足、未來數年難以有大改善甚至可能惡化，未能解決舊有問題之餘，更有可能衍生出新的問題，令輪候公屋的市民等得更久。

所以，政府急於大手推出資助單位，幫助未能購買私樓的市民置業，原意可以理解，但背後的邏輯問題是，當連「餅仔」本身也不夠大，無論如何分配都總會有人受影響。與此同時，政府又拒絕收回餘下140公頃的粉嶺高球場，連長遠規劃發展的機會都沒有，那到底公營房屋的斷崖問題如何解決？你話呢？