【政策分析】綠置居的原罪　一切由水泉澳開始......

行政長官林鄭月娥去年公布首份施政報告，其中房策亮點之一是提出「綠置居」恆常化，更擬定今年年底把4,800個沙田火炭新公屋改為「綠置居」單位推售，以滿足公屋綠表人士置業需求，但有關構想卻在房屋署提交房委會的文件中被大幅改動，周二待房委會資助房屋小組審議最新變動方向後，林鄭提出的原方案幾可肯定被徹底推翻。
所謂前事不忘，後事之師，林鄭在「綠置居」項目吃了一記悶棍，其實只是重蹈上任特首梁振英的覆轍，而「綠置居」計劃由曝光至今，亦明顯反映近年不少嶄新的房屋政策，往往只靠「長官意志」推動，缺乏全盤評估及充分的諮詢，最終只有急煞車或推倒重來，而「綠置居」的原罪，可以由沙田水泉澳邨說起.......

曾被冠以「房屋特首」稱號的梁振英，上任兩年後已被質疑對解決房屋問題一籌莫展，黔驢技窮的他於3年前發表第三份《施政報告》，當談及房屋政策時，只能以考慮推行「綠表置居先導計劃」，即以較居屋更便宜價錢出售全新公屋，是該份施政報告唯一房策新猷。

不過，最可笑的，是有關建議曾在2012年11月22日長遠房屋策略督導委員會第二次會議中出現，但當時身兼委員會主席的時任運輸及房屋局局長張炳良已表明，政府無計劃向綠表申請者出售新建公屋。

更令人側目的，2014年年底政府公布的長遠房屋策略報告，類似「綠置居」的建議隻字未提，顯然負責房策行政架構內部亦未見討論及支持，但如此重大的房策新項目，卻可以橫空出現在七百萬港人眼前。

梁振英曾「發功」催生綠置居

面對運房局及房屋署高官的抗拒態度，梁振英亦有一番針對性部署，首先在2014年1月22日聯同張炳良到沙田水泉澳邨公屋地盤視察，當時指該項目逾1.1萬個單位在未來一年陸續落成，相信對解決房屋問題有一定幫助；至2月21日當日他與傳媒高層飯局，當晚無綫翡翠台《六點半新聞》報道，政府擬出售新公屋予現公屋戶，惟兩小時後房委會卻高調發表聲明予以否認。

長官與行政架構的角力並未完結，同年4月2日被視為「梁粉」的長策會成員劉炳章又在「舊事重提」，接受港台訪問時主動提及政府研究興建整幢出售公屋，但卻無回應是運房局、特首抑或其他渠道的意思。

長官意志令「綠置居」出台，但先導計劃選址卻由水泉澳邨數以千計個單位，改為新浦崗景泰苑857個單位，事實上，這個改動屬出人意表，因政府曾放風指該邨是選址之一，而房委會資助房屋小組主席黃遠輝更曾公開指水泉澳邨較適合作出售公屋試點，最終決定有變，不排除是行政架構斡旋後結果。

不考慮購買綠置居比率較新居屋和二手居屋低

今次林鄭的4,800個火炭單位項目，變為「化整為零」及重新選址，一定程度上亦是房屋架構據理力爭的結果。首先，根據房委會資料，自2012/13年度至2016/17年度5年內，房委會藉出售資助房屋向公屋綠表收回的單位，合共只有5,700個，但年底若按林鄭原定方案推售4,800個火炭綠置居，已是過去5年單位總數近85%，況且今年初亦有4,400個新居屋推售，火炭項目「滯銷」危機勢必加劇。

景泰苑超額申請18倍，一來是單位數目太少，二來市區項目始於有一定客源，而且房委會提供比居屋更大的折扣率，亦屬重要誘因。雖然根據房委會去年的最新公屋住戶調查，公屋戶對不考慮購置綠置居的比率為72%，相對新居屋的78%及二手居屋的84%為低，但若以房委會另一項居屋買家調查結果顯示，綠表人士選擇單位時的主要考慮，依次分別為地點、單位價格及交通配套設施，故只有單一地點、位置偏僻「背山面車房」的綠置居火炭項目，肯定不會是公屋客心水選擇；而重新選址、「化整為零」分散多區，可能對「揀擇」綠表更具吸引力。