【林鄭新房策．拆局】居屋新訂價機制先甜後苦 上車容易換車難
特首林鄭月娥周五（6月29日）公布多項房屋政策調整措施，其中最受關注的是取消沿用36年的居屋訂價機制，改用以受助家庭負擔能力計算售價的新機制，合資格準買家可選購單位價格，變相由市值七折降至五二折或更平，最直接效果肯定是遏止居屋「癲價」蔓延，同時亦減輕居屋準買家的「上車」壓力。
不過，所謂「針無兩頭利」，居屋大減價背後，政府及房委會亦不會讓居屋業主「賺到盡」。現時不論任何資助出售房屋，包括居屋、租置公屋、夾屋、住宅發售計劃、綠置居等，若要在私人市場自由買賣，都必須向政府支付補地價款項，因他們所購單位業權，只佔整體一部分，其餘要透過補地價支付，向政府購回所屬部分業權。故未來購入廉價居屋的幸運兒，日後若想在私人市場轉售單位，所繳付的補地價支出，亦會相應大幅增加，套現所得近半要用作補地價，想用餘款換樓難度大增。
一般來說，補地價計算方法如下：
補價＝補價時市值×{(購入時十足市值－原來樓價)÷購入時十足市值}
補價時市值 = $2,100,000
購入時的十足市值 = $2,000,000
原來樓價 = $1,400,000
補價 =
$2,000,000 X ($2,000,000 -$1,400,000)/$2,100,000
= $2,100,000 x 30%
= $630,000
新機制令首期款額減 惟先甜後苦
政府今次改用受助者收入中位數訂定居屋售價水平，令單位售價大減，首期款項立即「平了一大截」，以今期居屋長沙灣凱樂苑「樓王」以630萬元出售計算，白表準買家要支付樓價一成作為首期，即需要儲63萬元。
但新機制有機會令這個本來賣630萬元的單位，售價降至450萬元或以下，白表準買家支付的首期便只須45萬元或更少，減幅接近三成，大大減輕儲首期的壓力，
不過，居屋新訂價機制收取補地價安排，卻繼續以市值計算，單位市值價格仍然與樓價掛勾，如過去補地價是支付其餘三成折扣率款項，以120萬元為例，新機制下便可能變成200萬元或以上。
縱使現在香港按揭保險公司己推出補價易貸款保險計劃（補價易），協助50歲或以上的資助出售房屋業主向房委會、房協或政府支付補地價金額，但始終需要一大筆資金才可繳付有關款項，若這類業主欲賣樓再在私人市場置業，單是補地價已佔去賣樓收入一大部分，餘下款項可能連選購私人樓宇的首期也不足以支付，這項「先甜後苦」訂價機制，對不考慮補地價轉租及轉售單位的準買家，會是最有利的安排。
然而，若希望以購買資助出售房屋作為未來「換大屋」的準買家，日後要攀登置業階梯更上層樓、改善居住環境部署，都會有相當大的影響。