【新居屋2018．政策分析】一個反智銷售安排　抽居屋淪貧富大亂鬥

新一期居屋交表今日（4月11日）晚上7時截止，各位難以負擔私樓價錢，又想置業的市民，如有意申請又未交表就要盡快。而今期居屋申請宗數，有機會打破2015年時接獲約13.5萬申請表的最高紀錄。
不知各位有意抽居屋的市民有否留意到一個頗為「反智」的現象：由於居屋定價和市價掛勾，隨著樓價繼續上升，政府只能不斷提高申請者的入息限額，以防業主日後供不起。但正正因為限額愈推愈高，令合資格申請居屋的家庭亦愈來愈多，令競爭更加激烈，造成貧富相爭的局面。
資助房屋政策，本身就是為了幫助買不了私樓的市民，特別是為中下階層市民搭建置業階梯，如今居屋價格因應市價水漲船高，不單開始脫離一般市民的負擔水平，更糟的是引入了更多收入較高者一起爭奪有限的居屋，漸漸扭曲政策原意。

延伸閱讀：【新居屋2018．政策分析】新一輪居屋大抽獎 白表人士繼續絕望？

兩元素釐定入息限額　導致居屋售價與市民負擔能力脫節

房委會目前計算居屋入息限額的方式，可分為兩大部分：住屋開支和非住屋開支。前者是以房委會按照市價釐定的「參考單位」價格，定出一個家庭的每月供款數目；後者則是以私樓四人家庭租戶為準，按照最新的住戶開支統計，得出來的非住屋項目支出，再加上此家庭預計需繳付的薪俸稅。兩大板塊相加，得出住戶開支總額，再加上5%的備用金，定出最後的入息限額。

或許會有讀者覺得上述的計算頗複雜，但簡而言之，就是這種定價方式有明顯的缺點：「參考單位」的價格會隨著私樓價格浮動，但如今私樓樓價升勢失控，申請居屋的入息限額就會愈推愈高。例如前年居屋的家庭入息限額為4.9萬元，去年為5.2萬元，今期就急升至5.7萬元，兩年之間升了足足8千元。

延伸閱讀：【新居屋2018】入息限額增一成應對「癲價」新盤 團體批失原意

無考慮市民實際收入狀況　居屋政策持續性成疑

由於整個入息限額的釐定過程，並沒有考慮當時香港人的實際收入狀況，因此當樓價爆升、與大部分市民收入脫節時，就會出現問題。以今期為例，家庭入息限額最高為5.7萬元，而根據政府統計處最新的綜合住戶統計調查，在去年第4季，本港住戶每月入息中位數為2.73萬元。另外，本港居於私人永久性房屋者，若只計算從事經濟活動者，每月住戶入息中位數為4.5萬。而居於資助自置居所房屋的住戶，入息中位數則為3.32萬。

上述數字可以有兩種啟示。其一是居屋入息限額不斷提高之下，根據政府統計，以5.7萬元的家庭收入劃線，幾乎已涵蓋香港近七成家庭；其二是家庭入息由4.5萬元至5.7萬元者，雖然他們收入高於私樓住戶中位數，也遠高於很多資助房屋住戶，至少在理論上較有能力負擔私樓供款，但在現行的政策下，他們仍然獲得政府的「照顧」，可申請購買出售資助房屋。

延伸閱讀：【新居屋2018．政策分析】一個40年不變傳統 告訴你香港有幾落後

七成家庭有資格住資助房屋？　擴保護網好心做壞事

可是問題正在於，香港現時的公營房屋（包括公屋與資助出售房屋）計劃，根本沒有打算將全港7成家庭納入資助房屋保障網。截至2017年，本港的永久性房屋單位共有約275萬個，當中只有120.8萬個是公營房屋，即4成多，肯定涵蓋不到七成多家庭。再加上，政府現時的土地供應以私樓優先，連續數年超額完成，公營卻連續數年不達標，所以可以預期未來數年這情況都不會有改善。

這並不是說收入達私樓中位數者就一定要購買私樓，不應購買資助房屋，而是政府「冇咁大個頭就唔好戴咁大頂帽」的問題。現實環境是，資助房屋數量嚴重不足，一眾買不起私樓卻又不符公屋資格的市民，如果想要安居，就只能依靠資助房屋，政府卻無法應付因保障網擴大而增加的需要。而資助房屋政策的定價策略，亦將涵蓋愈來愈多市民，表面上好像很動聽，但實際上是又是講就天下無敵，做就無能為力。

延伸閱讀：【01觀點】新居屋「癲價」出售捱批 應按負擔能力與平均成本計價

居屋本為幫助中下收入者　如今卻成貧富大亂鬥

在1970年代，港府在時任總督麥理浩的建屋計劃之下，推出居者有其屋計劃。在1978年，第一期居屋正式發售，政府的目標是幫助「收入不足以購買私人樓宇的市民」置業，並鼓勵有能力的公屋住戶購買，以騰出現有的公屋單位予更有需要人士。麥理浩在該年施政報告亦清楚表明，資助房屋就是為中等及中低收入者而設。

這也不是說政策內容完全不能變，而是政府如今連資助房屋計劃的初衷也拋諸腦後，又無力控制私樓樓價，就「未學行先學走」，將更多人納入資助房屋保障網，最後只會扭曲整個居屋政策的生態，令居屋入表淪為貧富大亂鬥。大家日後交表之時，又會遇到白表超額認購N倍、中籤無望的苦況，然後或許會想到，政府在制定整個銷售、訂價安排時，到底有沒有想清想楚？