【地政賣大包】九人拍板超筍補地價　西沙路項目料勁賺350億

《香港01》報道，過往10個大型補地價私樓項目，發展商賺得盆滿缽滿，所獲利潤遠超政府訂下的指標，惟庫房卻無相應受惠，坐失472億元公帑。
最新一宗補地價個案，是新鴻基地產上月獲批以159億元補地價，將西沙路農地改建成巨型住宅項目；學者估計，新地可勁賺350至400億元，認為補地價金額偏低。
記者翻查文件和多番追問地政總署，進一步發現審批補地價的過程，一直缺乏監督。過百億元的補地價，原來只由副署長領導的9人小組拍板，地政署長僅事後獲知會。

《香港01》周一（18日）報道，過去10年共10個補地價住宅項目，發展商獲的利潤比率由29%至105%，大幅偏離地政總署的20%利潤比率指標；若將發展商賺得的「超額利潤」納入補地價，估計庫房可進帳472億元，相當於廣深港高鐵香港段逾半造價。

新地西沙路項目　官商拉鋸7年　公眾蒙在鼓裡

新地上月與地政總署，就西沙路項目補地價達成共識，金額創下單一項目補地價的最高紀錄。地政總署回覆《香港01》時透露，原來新地由2010年起，多次就署方評估的補地價提出上訴；雙方最終於今年3月就159億元的方案達成協議。

然而，翻查地政總署的相關公布，只載有協議簽立日期、相關地段編號、面積、土地用途，補地價金額等資料；磋商補地價過程中，發展商的上訴次數、理據，署方和發展商的出價等等一概欠奉。

地政9人估價會議拍板補地價

 翻查地政總署作業備考，政府評估補地價的程序，始於發展商向分區地政處提交申請。分區地政處接獲申請後，會諮詢決策局及部門，然後草擬臨時基本條款，但不包括補地價金額。

發展商接受基本條款後，分區地政處便會着手評估補地價，並交予地政總署總部的估價組審批。如果補地價涉及1.5億元或以上，個案會交予估價會議審批，然後發還予發展商考慮接受。一般而言，估價會議有9名成員，由地政總署副署長（專業事務）擔任主席，成員包括一名助理署長、一名總產業測量師、五名高級產業測量師及負責相關個案的產業測量師。

若發展商拒絕接受補地價金額，可向上訴申請專責組提出上訴，該專責組就發展商提交的上訴擬定估值報告，與發展商多次交換意見，並邀請發展商出席審議上訴個案的估價會議。發展商可直接向會議成員表述上訴理據，待發展商離席後，估價會議就個案討論，並向發展商書面批出修訂後的補地價金額。

地署：發展局不參與評估

 地政總署回覆《香港01》時表明，評估土地價值及補地價是地政總署的專業職務，發展局不會參與。 換言之，審批逾百億元的補地價協議，無論上訴與否，均只交由地政總署的9人小組負責，過程不受政策局監督，亦無獨立專業人士參與；除了最終公布的補地價金額，公眾無法得知內情。

 政府其實亦意識到這種做法有問題。上任特首梁振英曾推出「補地價仲裁機制」，欲透過引入專家仲裁完善制度，惟成效不彰。

審計報告批評署長角色被動　17年後問題依舊

 審計署曾於2000年的報告中批評，當涉及逾1億元的補地價個案時，地政總署署長只能於業權人與政府訂立合約後，才得悉補地價金額，即使事後不同意亦無法修改。

 當年地政總署回覆指，同意審計署的建議，稱估價會議的主席日後會將所有決定提交署長審閱；以及邀請署長親自出席估價會議，而補地價較高的個案須交由他提供指引。

不過，原來問題一直未改善。地政總署書面回覆《香港01》，指由於2000年時任署長為專業產業測量師，故接納審計署的報告建議，惟及後歷任署長均非專業產業測量師，所以署長「不宜亦不會」審閱估價會議的決定或直接介入估價工作。

 地政總署發言人補充，諸如西沙路項目這類涉及巨額補地價個案，政府及業權人雙方會於達成具約束力的土地交易協議後，向署長匯報。

學者促增機制透明度

 土地及建設諮詢委員會委員、中大經濟學系副教授兼劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，只要樓價平穩，西沙路項目平均實呎可達1.7萬至1.8萬元，換言之以項目500萬呎可建樓面計，可為新地帶來350億至400億元的純利。莊認為，補地價過程雖涉及私隱及商業機密，但經多少口價及價格等資料事後應可公開，「若然一開始政府便開低價，發展商又很快接受，便可能有問題；若然中間過程漫長，雙方不斷來回叫價，中間有問題的機會也相對較小。」

 他續指，補地價涉及龐大公帑，地政總署獲賦予的權力過大，「一個署的行政資源可能只有十數億，批出數百億的項目已超出署長的能力，所以應該要由局去批准。」他倡議，日後補地價的金額如超過30至50億元，應由地政總署署長或發展局局長加簽批准。

 此外，他建議政府考慮改變估價會議的成員比例，建立政府官員、專業人士和公署人士三方參與的制度，令機制更公開透明，「可以由現有政府委員會的成員輪流擔任，將會議人數擴大到15至20人，增加透明度。」