【透視大灣區】實測內地睇樓團　海報當實景　經紀：景觀可以想像

大灣區效應下，中山樓市熾熱，加以港珠澳大橋開通，深中通道又正動工，本為二、三綫城市的中山作為深廣必經之地，早就加快腳步規劃發展，樓盤數目多不勝數。樓價遠低於深圳、珠海，因此極受港人歡迎。
但哪些地產信得過？與香港買家傾談之下，大家都有一個同感：「在香港，你知道那些是大地產。但至於內地睇樓團，網上太多廣告，唔知邊個信譽好啲。」事實是，Facebook上無數大灣區的樓盤廣告，如洪水般湧進眼簾，大部份經紀都不會在其網頁上登出公司名稱，避免同行惡意中傷。細問之下，才知那些是香港人公司，那些是內地的經紀。
記者以投資買家的身份，第一次參加內地的中山睇樓團。隨意地按廣告的推介選了一個大灣區樓盤專頁，以短訊查詢睇樓團的詳情，先列明幾項要求：一、希望能與年輕香港團友同行，互相交流，始終首次內地置業；二、想看真實單位；三、想選擇較多香港人居住的社區。經紀一一答應。結果又如何呢？

說好的團友呢？

出發之先，陳經紀說：「小姐，你放心。明天會有六位香港團友與你們同行。國慶假期陸路會塞車，團友們都搭船過來。」經紀著記者購買早上10時船票，在中山碼頭與團友集合。下船後卻未見其他團友的縱影。經紀：「哦，他們有的搭車來，現在還在塞車，等唔到佢哋㗎喇，我哋自己去先。要午飯先可以與他們集合。」一輛私家車早已在碼頭外候著，那刻還有一絲憂慮，假若是一場騙局或是賊車，應怎麼辦？( 最終能否與團友會合，文末開估。)

樓盤1：東區　富元中潤廣場
光纖速度解說中山概況

出發前天，陳姓女經紀訊息通知會安排觀看四個樓盤，依次序分別是位於東區的富元中潤廣場、奧園、港口鎮上乘世紀公園、火炬開發區君華硅谷。我們先往東區富元中潤廣場（下稱富元中潤） 
到達樓盤展銷廳，售樓員先就用大地圖講述樓盤的位置、配套。他們每天應接幾台大巴睇樓團的客人，對展銷地圖講解不但機械式，更是「光纖」語速，基本上聽一次講解，根本沒可能掌握該區概況。記者多次提點「富元中潤」售樓員減慢語速不果，記者唯有錄音，再調較慢速播放，才能記錄樓盤的特點。

展銷廳地圖不合比例

售樓員經常強調大灣區1小時生活圈：「中山北站6公里左右，25分鐘左右的路程。香港過嚟，坐咩都好方便。自己開車經港珠海大橋需時1.5小時，好方便。深中通道會再快啲，24公里，半小時可以過橋，半小時到樓盤，共1小時。」（深中通道預計2023年開通）她問：「你住香港邊區？」記者：「沙田。」售樓員：「咁好近港珠澳大橋，好方便。」售樓員究竟真否熟悉香港地理位置，還是信口䧳黃，不得而知。她續說該樓盤位於商圈的中心，政府大樓都在附近的興中道，「你行出門口，海關大樓就在對面。」售樓員欲以政府大樓在此區來突顯地段重要性，但樓盤近海關，其實有咩益處？

參加睇樓團，看的只是樓盤，認識社區概況僅限於車程中從窗外觀察、下車後幾秒間環顧四周、以及展銷廳內一張平面的地圖。更重要是，展銷廳內地圖是不合比例。無論在東、南、西區各區不同樓盤，展廳內樓盤的版圖，都能囊括深中通道、港珠澳大橋、中山北站、利和商圈等重要社區配套，營造樓盤位於便利的位置，無論往任何地方，都只是7-8分鐘車程。地圖看似兩地點僅一街口之隔，其實已是20分鐘車程。最深刻印象是，當天最後到了火炬開發區的君華硅谷樓盤，鄰近華佗山，相類似碧桂園一類大型的屋苑區域。在模型上，從住宅前往出門的公交站，要橫過華佗山，經過5條街，然而發展商銷售員堅稱步程僅需7-8分鐘。

實境示範單位＝真實單位　海報想像未來景觀
 
聽罷售樓員極速濃縮版的中山概況，終於能上樓看單位。陳經紀：「陳小姐，你要求嘅真實單位我畀到你睇，示範單位全部都係實境。」當然，所謂的實境，都只是示範單位，窗外景觀都圍上園林海報。「不過將來嗰景係點，其實你可以想像到。」原來，現階段中山新樓盤皆於明年落成，沒有真實單位可讓買家參觀。

內地睇樓團仲有乜位要留神？「買一送一」又點解？請點擊下圖：

13：00 午飯時間。
看過富元中潤廣場樓盤，經紀帶我們到了乳鴿店吃午餐，團友依然不見縱影。經紀：「同事說他們剛到中山。客人要求吃佛跳牆，嗰度好多人等緊位，我哋先食吧。」

樓盤2：奧園 
經紀的煙幕

午飯過後，我們到了「奧園」。內地睇樓團往往讓買家先看性價比較低的樓盤，來突顯壓軸樓盤的優勝。當天先看過兩個樓盤，每逢看過示範單位後，展銷員會讓我們坐下來再講解單位價格及各項供款細節。在旁的經紀出奇地一直保持中立，心想遇到不硬銷的經紀是幸福的，即使「奧園」展銷員欲施加壓力並留攔之際，經紀竟然開口替我們擋剎，護送我們即時離場。
 
原來，這一切只是煙幕。

樓盤3：上乘世紀公園
經紀不讓買家獨處商討

離開奧園，到「上乘世紀公園」。上中山前，做過資料搜集，知道該樓盤價格較高。去到現場，更是大開眼界。在熱門樓盤展銷廳現場，一枱枱貴賓座椅早為睇樓人士準備，每當有交易，就會進行彩蛋儀式，天花曬落彩紙，銷售員們拍手恭賀，香港樓奴感受史無前例的成就感。場內形成一種「你仲唔買就冇得買」的氣氛。銷售員往往圍攻買家一定要當天落訂。

當日是國慶假最後一天，全中山樓盤都有國慶折扣，上乘世紀公園樓盤折扣後平宜12萬元。這個樓盤設計、空間、位置的確比其他項目優勝，建築面積若54平方米的單位折後售價129萬人民幣，較其他樓盤價格更高。當然消費者一貫作風都是「考慮吓先。」售樓員：「曾經有一個客又話要考慮，第二日返嚟買，我哋真係畀唔返個折扣佢㗎。」我們表明想單獨商討一下，展銷員欲拉走經紀讓我們獨處，經紀堅拒不走，記者與友人根本沒有空間私下商討。
 
記者後來往洗手間，其一經紀亦在洗手間外陪同，記者問：「我們還有一個樓盤未看，是嗎？」陳經紀竟然說：「不，這是最後一個。」（明明仲有君華硅谷未睇！）

售樓經理：打電話畀香港家人借錢

從洗手間返回座位，售樓員自知功力不夠深厚，請男經理來。記者：「我哋想同屋企人商量吓先。」男經理：「科技咁方便。打個電話比屋企人就得。」他續說：「如果你哋首期只差10多萬元，打個電話問屋企人借啦。」記者表明家中並非富甲三方，男經理開出條件：「如果你哋差10幾萬，唔係好多，嗰10幾萬可以遲啲畀。你哋幾時可以畀返尾數？」記者思考一會，正想開口說「半年」之際，男經理說：「如果你哋遲一星期畀尾數都得嘅。如果你哋擔心現在唔夠錢畀，其實唔會囉，我張信用卡都有20萬信用額。」記者瞪一瞪眼，男經理即笑言：「當然，都要還啦。講真，啲客成日話考慮吓，下星期返嚟貴咗十萬，佢哋都過唔到自己心理關口會後悔。」最後，記者再嚴正地說一句，「貴咗十萬真係冇乜所謂，真係要考慮清楚。」
 
陳經紀補上一句：「呢個盤你哋都唔啱嘅話，全中山冇其他盤啱你哋㗎喇。」記者然後起身閃人。經紀才垂頭喪氣送我們離開，一路上亦失去早上的熱情。交易不成，陳經紀才帶我們到最後一個樓盤---君華硅谷。
 
即使事前做足功課，對中山認識仍流於片面。參加一次睇樓團，對中山的認識僅只於路上的觀察，以及幾個樓盤的資料，對中山的認識表面。記者後來參加另一個香港地產的中山睇樓團，認識一位80後香港團友，他說：「我其實連呢個社區係點我都唔知，唔通真係買菜咩？」當天那位內地女經紀僅以一句概括中山概況：「東區和南區最繁榮。若買的話，建議買南區。西區較偏僻。」但事實並非如此。究竟中山市政府對各區未來規劃如何？詳看下集詳述中山各區未來規劃概況。

團友最終有沒有出現？
午飯後，我們到了第二個樓盤奧園，看過示範單位後，經紀說要帶我們參觀簽合同的會議室（都奇怪唔知有乜特別），原來兩名90後港人正在簽合同，經紀：「陳小姐，你話想認識一下香港年輕買家，他們就是了。」記者跟二人打招呼後，正想開口跟他們交談，卻就被經紀帶走了。與港人團友的背影，算有一面之緣。