【透視大灣區】港人中山置業買邊區？信足經紀隨時喺大西北買樓

中山樓市熾熱，無非是大灣區的緣故，加以2023年深中通道開通，樓價卻比起深圳、珠海遠低一截，故不少香港人於中山置業投資，亦作退休之用。然而，參加睇樓團，認識的只是售樓員口中描繪的樓盤。項目、建基以外，中山其實是一個怎樣的城市？東、南、西各區是一個怎樣的社區？中山未來城市規劃會如何？

中山市中心係邊區？

記者到過中山四趟，當中兩次是參加香港地產、中山地產的睇樓團，可是，究竟那區才是中山市中心，到現在仍是搞不清。中山地產經紀指：「東區和南區比較繁榮，西區比較偏僻。東和南區之間，我建議買南區。」當天，我們亦只看過三個區，包括東區、港口鎮、火炬開發區的樓盤。後來參與香港地產的中山睇樓團，香港經紀則帶我們到興中廣場用膳，指石歧、西區才是中山市中心。市中心的概念何其模糊。

市政府規劃其實有比較明確的範圍，中山市建局發布《中山市住房保障需求調查與住房建設 2016-2020規劃》報告，指核心區段正是東區、石歧區、西區以北外環以南居住用地，但不包括南區。

東區=港島：中山第一金融區

東區位於中山市中部，鄰近珠江出口海，是這幾年間發展的新區，相等於香港港島東般的國際金融區。東區亦是中山市政府2010年落實「十一五綱要」中提出第一個建設的中心商務區。當時投資40億建設四個國際商務中心；24億用以建設商務樓宇，故銀行總部、政府大樓、證券、保險、法律、會計等等行業都引進此區。此外，「珠海西岸最高地標」就在中山市東區－－利和廣場，又稱中山國際金融中心。「Twins Tower」雙子大廈設計，東塔是中山市金融中心，西塔是希爾頓酒店，商場亦是全中山第一個引進國際品牌的商場。記者在場觀察，很多香港人在利和商場開設食店。商場外地舖開滿咖啡店，平日消費力較高的年輕人都在咖啡店嘆一杯咖啡。記者訪問了一位咖啡店年輕老闆，他說：「這區真是現時全中山最繁華的地方。周末，在鎮讀書的年輕人都回到市中心，聚集於此。」

石歧區=觀塘：重建成重點經濟區

剛出碼頭，就看到市政府巨型的宣傳橫額寫著「中山總部經濟區」－－正是石歧區，是中山市最初的市中心。石歧出名不只乳鴿，更有一條歧江河，該區未來規劃都圍繞河濱兩岸發展。未來的石歧區好比香港政府「起動九龍東」計劃，如同觀塘被改頭換面，打造成「九龍區中環」。

在歧江河岸抬頭一看，正在建設一幢500米地標建築（將遠超利和），掛著「歧江一號」樓盤廣告，就能預視這區將被徹底改頭換面。在經濟區規劃下，將來會劃分為國際金融區、中央服務區、濱水娛樂休閒區、居住配套區。未來建設的是「玻璃城」，計劃有以全玻璃幕牆建設的文化中心、體育館，亦設計空中連廊，連接區內各建築；亦有河濱步行橋，讓市民遊覽江景。人流將會大增，這區亦集兩大綜合交通樞紐——輕軌中山北站和高鐵中山站，加以深中通道連接線，數條高速公路。

西區＝油尖旺+馬鞍山：將規劃成中密度住宅區

西區與石歧相鄰。當地人指這是較老的城區，第一條步行街就在西區，這區還有酒吧街，四周都是唱K場所，亦是批發中心集中地，相對品流複雜，居於當地的香港人形容：「就好像香港的深水埗、油尖旺。」但在市政府規劃中，除了因深圳緣故現時向東傾斜，下一階段會逐步向西、北發展，強化西北區域設施的聚集度。在《中山市城市規劃》中，中山市政府表明未來西區以北會建設成高層中密度住宅區域。而現在西區近沙溪鎮已是中上豪宅為主，遠看有馬鞍山之感。

火炬開發區 科創+住宅 ：科學園？

剛下山港碼頭，就是火炬開發區。這區原是工業區，遠離市區，甚少人居住。但深中通道落成後將於位處中山東部的馬鞍島登陸，途經火炬開發區才會直達中山東區及南區等新發展市區。因此，深中通道工程啟動後，多個開發商興建新樓盤。在政府《中山火炬開發區國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》中，開發區有五大定位，簡言之，這區將被打造成「科創產業+經濟+居住」三合一的新發展區。在規劃中，未來五年，火炬區將以健康醫藥、智能裝備兩大戰略性新興產業為核心，期望這區2020年能進駐320家新科技企業，佔全市4成，推進廣東省金融、科技、產業融合創新綜合區；期望上市企業達12家。產業以外，政府亦大力增加生活配套，包括輕軌站、整治15條河涌建設生化環保區；將新建7所幼兒園和3所中小學等。

港口鎮納入城區中心
《十三五》規劃綱要中（即從2016年到2020年發展國民經濟的規劃），正式將港口鎮納入城區中心。港口鎮以南較接近石歧區，其中上乘世紀公園都位於港口鎮的南端，距離中山北站亦只是5至6分鐘的車程。

南區有碧桂園
南區本是工業為主，但因為有充足的土地，受不少發展商青睞，碧桂園也在此區。另外，南方坦洲近珠海，亦受投資者歡迎。

中山市政府將各區改頭換面，對香港投資者而言，哪一區的房地產更為吸引？而中山又是否一個宜居城市？下回分解。