救經濟即是振樓市

美國聯儲局再次調高聯邦基準利率75個基點到3%至3.25%區間，是自2008年金融海嘯以來利率首次突破3厘，而且距離這輪加息周期完結似乎尚有一段很長的路。聯儲局主席鮑威爾在公布政策時強調，即使這要暫時犧牲經濟增長及就業，也將堅定地將通脹控制至2%水平。利率委員會的利率點陣圖顯示，委員傾向於認為利率將於2023年在約4.6%左右見頂，並維持於較高水平至2024年才回落。

美國加息潮持續，必然會增加香港的利率壓力，首當其衝受影響的是按揭貸款。美聯儲加息次日（22日），匯豐銀、渣打等銀行先後宣布上調最優惠利率（P）八分一厘至5.125%。隨着P的增加，本港銀行H按揭的封頂利率將調高，供樓人士負擔將加重，也打擊了其他人的入市買樓意欲。

樓市尚未有斷崖式下跌

本港樓市去年下半年升至高峰後，至今已下跌一段時間，市場普遍擔心加息將進一步令樓市下跌。假如樓市出現斷崖式下跌，更勢必嚴重打擊香港經濟，因此不少意見建議政府出手刺激樓市。

不能否認，香港的樓市與實體經濟關係密切，斷崖式下跌將對經濟帶來災難後果。不過財政司司長陳茂波在美國加息後重申，不認為樓市會出現斷崖式下跌。根據差估署的私人住宅樓價指數，樓價自2021年9月歷史高位以來下跌5.53%，今年首7個月則累跌4.52%。就現階段而言，樓市才剛自歷史高位出現約半成調整，絕非斷崖式下跌。

近來市場交易趨少，可能只是買賣雙方都對經濟前景不確定，因此持觀望態度。未來樓市會否出現大幅下跌，尚受到很多因素的影響，不能單就美聯儲加息便下定論。反而一些分析師指出樓市下跌可能是入市機會，可見市場並非對樓市單邊悲觀。

金管局總裁余偉文周四提到，逆周期樓宇措施將按實際情況調整，會繼續研究是否有此需要。金管局的確有條件檢討按揭政策，例如美國如果加息至4%以上，其繼續加息的空間便相對較小，屆時調低按揭的壓力測驗條件未嘗不可。但現階段而言，所謂救樓市也是言之過早。

救實體經濟才是重點

而且香港現在的實際按揭利率從歷史角度而言並未算很高。正如陳茂波及余偉文指出，除了利率因素之外，樓市仍受很多因素所影響。而更主要的因素是宏觀經濟出現危機，市民對買樓置業感到遲疑，以及擔憂失業等問題可能影響供款能力。

歸根究柢，市民就業穩固、有多餘存款，樓市才能暢旺。因此，鞏固就業、穩住基本民生經濟才是挽救實體經濟及穩定樓市的方法，以救樓市來救經濟反而顯得本末倒置。更何況托樓市對實體經濟的幫助並不馬上明顯，政府與其設法救樓市，更應該刺激經濟回復活力。

政府已推出消費券，並逐步放寬放疫政策，但這些只可以短期刺激經濟。香港經濟面對的問題大部分都如中美角力等長期問題，要穩住經濟就業，就得有更多的政策和應對方法。正如陳茂波也有提到，加息周期將令美歐等西方的需求減少，加上經濟創新集資中心有東移至亞洲的傾向，香港將精力放於提升自己在大灣區內、亞洲的經貿來往更為切合。只要能穩住經濟大盤，樓市自然可以穩定下來。