林鄭要除去焦慮　勿只針對土地短缺　更要增加公營房屋比例

房委會上周五（11日）公布輪候公屋時間再創高位，要等候5.1年才可獲首次配屋。面對申請個案累積，加上未來幾年公屋興建量下降，輪候時間勢必再增。特首林鄭月娥表示情況令人「非常焦慮」，反映房屋和土地供應不足，又希望社會在土地辯論中得到共識。
然而，林鄭的焦慮，實為自招。政府自我規限公營房屋比例，預留多幅土地興建私人單位，又不肯加強租務保障，才是公屋輪候居高不下的原因。更合理的說法，是政府「成功爭取」公屋短缺。

公屋申請數目長期處於高位，遠超三年首次配屋的承諾。《香港01》早前報道，公屋興建已經落後進度，加上預期公屋興建量在2023年後下跌，未來公屋供應堪憂，輪候時間勢必再增。林鄭隨即借題發揮，呼籲各界協力開拓土地，有地才可興建公屋。此等說法，無疑是推卸港人安居之責。

首先，不談土地房屋分配，只談供應，無以解決問題。這個問題，沿自曾蔭權政府時期，不願爭取更多土地建屋，及早安排更多申請者上樓。到梁振英年代，2014年制訂的《長遠房屋策略》，採納了長遠房屋策略委員會的建議，定下十年出租公屋單位供應為20萬個，佔整體公私營單位的42.5%，另有4成，即18.8萬個撥歸私營房屋單位。

這個比例顯然低得不合理，在2015年3月底，房委會已經累積13.79萬名一般申請者，以及14.06萬配額及計分制申請者。興建中及日後落成的單位，僅能應付當時需求，新申請者唯有望穿秋水。再者，定下目標後，公屋興建在最近幾年落後進度，要清空輪候冊隊伍更是無期。

若說現時公屋興建落後進度，即使當初承諾增加供應，今天也不會達標，這種說法甚為誤導。公屋興建落後進度，原因之一正是預留地皮興建私營單位，而港鐵、市建局等公營機構，也不考慮把上蓋物業部份興建廉租房屋。不少新公屋單位唯有靠改劃非住宅土地才可興建，又或者只在小型地皮興建。此舉動的成本效益較差，也很容易導致地區居民反對（近日有將軍澳居民反對把五幅地發展公屋），加上改劃、平整土地需時，落成年期一再拖延。政府回應已經把一些本來興建私樓的地皮轉為興建公屋，但效用遠未明顯。

第二，政府把緊絀的公屋單位撥作綠置居，加劇公屋供應短缺。先不談綠置居加劇公屋戶之間的階級矛盾，綠置居無助公屋流轉，釋出租住單位。關鍵因素是，住戶在購入綠置居五年後，可以補地價出售單位，變為私樓。當經濟好景，補地價後就變成天價綠置居；經濟轉差，樓價下降，也有利補地價，讓業主借機牟利。即使不出售，可供出租的公屋也減少。綠置居根本違背增加公營房屋供應的政策，上月運房局局長陳帆更宣布把綠置居當作公屋單位計算，除了濫竽充數，混淆視聽，坊間實在想不到有其他理由。

政府不肯大刀闊斧增建公屋，估計擔心私樓供應趨緊，令樓價波動，影響一發不可收拾。《長遠房屋策略》訂明，政府在定下公私營供應比例時，會考慮「確保私營房屋市場穩健發展」。幾年過去，新落成私樓單位數目達標，甚至超標完成。中原城市領先指數破頂，樓價節節上升。政府可說「兌現承諾」，承托樓市。然而，這個狀況健康嗎？連中原地產創辦人施永青也認為樓市不健康，因為樓價長時間與購買了脫節，青年人難以單靠工資買樓。說穿了，政府保障的地產財團及物業投資者的利益，卻苦了一眾無殼蝸牛。

有遠見的政府，應該在當地已經撥更多土地興建公屋和資助房屋，例如至少合計七成半，透過加大公營房屋供應調控樓價，消化公屋輪候隊伍，同時增加公營房屋總量及土地使用量，畢竟現時私人房屋的總存量及佔地比例及遠比公營房屋多。

林鄭月娥對申請公屋人士遲遲未能上樓、供不應求的情況非常焦慮。她要做的，不是只向公眾喊話，徵求同意闢地，更應徵召土地、房屋、規劃部門商討，如何增加公營土地，阻止再讓利於地產財團，堅決增加土地的公營房屋比例和數目，以及加強租務保障，還劏房戶、基層市民、青年人安居希望，也替林鄭自我療癒這焦慮。