撻訂還看鮑威爾

「綠置居2023」於星期四（9月19日）開始選樓。提供2359個單位的長沙灣麗玥苑雖然是主角，但焦點反而落在重新推售167伙的鑽石山啟鑽苑。

麗玥苑位於長沙灣站和南昌站之間，實用面積介乎約280平方呎至約646平方呎，售價由154萬元至461萬元不等，平均大約為247萬元。假設承造九成半按揭、利率四厘以及還款期30年，綠表申請者每月供款只為11,200元。

至於啟鑽苑，重新推售167伙，但撻訂單位累計已至少169個，相當於全屋苑百分之八。三年前選樓的首五名買家悉數取消交易，售價由原本374萬至384萬減至現在330萬至339萬，換言之單位貶值了接近12%。原因無他，在這三年間差估署樓價指數由高位回落了兩成半，居屋定價「水退船低」。更何況是「船低」甚或是「擱淺」沒有人能說得準，買家撻訂止蝕不叫人意外。

黑天鵝抑或灰犀牛？　樓市泡沫之戳破

不知是人們善忘抑或三年足以幾番新，彼時樂觀的氣氛仿如隔世。當年有地產代理行預期樓價破頂後仍會健康發展，並指逾四成市民看好未來一年樓價走勢；又有代理商進行問卷調查，表示在《施政報告》發表前後認為樓價「平穩至上升」的受訪者由五成增加至六成。當時開賣的海茵莊園折實平均呎價突破兩萬元大關，貴絕康城區新盤首批單位；廿年樓齡的粉嶺居屋雍盛苑以323萬易手，接近1.6萬元的呎價破新界北區居屋紀錄，原業主四年間賺超過三成。

接着的樓市轉角是黑天鵝抑或灰犀牛？一方面，隨着美國通脹升至5%以上，聯儲局加息的預期幾近共識，只是各界以為最快要到2022年中才會啟動。甚至有香港地產代理聲稱即使美國加息，本港未必立即跟隨，資金充裕對樓市有一定支持。但另一方面，俄羅斯入侵烏克蘭或多或少打亂了鮑威爾的部署，結果提早於2022年3月加息四分一厘，而且在短短16個月間將目標利率提升至5.25%至5.5%，戳破了本港樓市的泡沫。

市場氣氛由樂觀轉為悲觀，撤辣無阻買家撻訂、賣家蝕讓，市民轉買為租。正如《財政預算案》「市場普遍相信美國聯邦儲備局今年內會開始減息，儘管減息的時間和幅度仍然存在變數」這句所反映，以司長陳茂波為首的財金體系在這一年來將寄望都放了在聯儲局。望穿秋水，鮑威爾在香港周四凌晨終於公布，「聯邦公開市場委員會決定放寬政策，將我們的政策利率下調半個百分點」。幅度有別於市場預期的四分一厘，財經界莫不喜出望外，本港銀行更難得地在同日跟隨減息。

理事罕有投反對　鮑威爾做不成格老？

美國最新通脹回落至2.2%，鮑威爾花兩年半時間證明了自己是沃爾克而非伯恩斯（Arthur Burns）。但劈息半厘的幅度堪以反映現在美國的失業率比起通脹率更令聯儲局憂慮，「新債王」岡拉克更直指美國經濟已經——而非將會——陷入衰退。在餘下不到兩年的任期，鮑威爾要面對的已經不再是沃爾克難題，而是他有沒有格林斯潘的能力，能夠像他在1995年般實現經濟軟着陸。

聯儲局既想為疲弱的經濟注入動力，同時又不能讓通脹復熾，這是為什麼鮑曼（Michelle Bowman）投下近廿年來唯一的理事反對票，表明只贊成減息四分一厘。最新點陣圖亦顯示，FOMC委員預期兩至三年後聯邦利率仍會接近三厘水平。零息年代若成過去，擺在面前的新常態會是怎樣？

基本上在金融海嘯以後，美聯儲利率大部分時間維持在兩厘以下，令香港這個名為投資、實為炒賣為主的經濟體得以托住，造就了樓市長升不跌的繁榮表象。惟不管是放水式熱錢，或是曾經帶來沙士後經濟復甦的自由行旅客，這兩個香港廿年來經濟增長的主要動力都不可能是自有永有、恆久不變。隨着內地城市發展起來以及消費模式轉變，美國經濟調整以至地緣政治因素，香港過去依賴的支柱一旦失去，現在可以靠什麼來力挽狂瀾？所以置業撻訂潮雖然還看利率走向，但根本而言，更視乎香港經濟有沒有新優勢。