香港土地「遊戲規則」的變與不變

外媒早前引述消息指北京官員向本港發展商傳達了「遊戲規則（rules of the game）已經改變」的訊息，中原集團主席施永青本星期三（22日）在電台節目回應說有關說法可能「言過其實」，並指容許商人「謀利」等香港「主要遊戲規則」一早在《基本法》下獲確定、「無得改」，到星期四（23日）又在報刊專欄寫道「香港在2047年之前會繼續行資本主義制度，大陸那套『遊戲規則』並不適用於香港……沒有政治機制去予以落實」。

《基本法》第105條規定：「香港特別行政區依法保護私人和法人財產的取得、使用、處置和繼承的權利」。施永青先在電台節目表示該條文保障香港市民與企業購買物業、出售、按揭等權利，其後撰文再解釋它是說「如非政府在賣地已列明的條件，政府無權再隨意改變『遊戲規則』。香港習慣以價格來分配資源。在市場機制下，無論是地產商還是個人，都有權選擇以自己認為滿意的價格來賣樓。」

依法保護產權無損政府取向

首先，正如施永青也承認政府可在賣地增列條件，這便說明了目前的「遊戲規則」本來就可以限制發展商囤地謀利。同樣在《基本法》下「保持原有的資本主義制度和生活方式」的澳門，其《土地法》便規定了批地合同應該設定興建建築物程序的最長期間，承批人「每逾期一日，視乎情況須付相當於溢價金或判給價金千分之一的罰款」，而未在期間內進行土地利用甚至可能導致「無償批給失效」。

在《基本法》及「一國兩制」下，對產權的依法保護當然不會改變，但這不代表產權能夠無限放大。施永青在電台節目舉出上本港地產商參建居屋的例子時，亦承認港府可以在「已經有的遊戲規則下……在框架上限制他在哪些地方謀利，有個價錢限制」，其餘像按揭成數、收地賠償等項目也都可由當局透過修訂相關法律作出改動，既然如此那又從何談起政府無權改變所謂「遊戲規則」？若說「遊戲規則」是資本主義，那當然是不變，但若說是資本主義經濟下的具體規則和條例安排，那麼打從一開始政府就掌有收緊安排的權力，視乎特區政府管治團隊的決定。

低空置率並非不受制約借口

另外，施永青又認為內地「遊戲規則」制約開發商的前提在於大陸房產「出現大量空置」，言下之意似乎是指香港沒有出現此種情況。根據差餉物業估價署的推算，2016年及2020年底私人住宅整體空置率確實分別只有3.8%與4.3%，然而該署取樣範圍、調查方法一直都被批評存在限制，尤其對比2016年中期人口統計調查約299,300個屋宇單位裏有23,000個（7.7%）被點算為「無人居住」，可見該署對住宅空置率嚴重低估，實際應該起碼接近或超過8%。

反觀中國住房，全國樓市總體空置情況固然比較嚴重，但是具體只看城區數字恐怕未必會跟香港存在太大距離，像是中金公司《數說中國存量住房》便曾推算2017年末中國城區扣除裝修中房屋和不宜居危房後的住房空置率實則只有9.7%，而根據國家電網統計大、中城市在2017年用電少於20度的房屋亦僅佔11.9％，然而這無礙內地政府近月陸續在各個一線城市推出不同打壓樓市措施，正好說明表面空置率低不能用來否定相關政策的合理性。

當然，施永青近幾日說法並非全然錯誤，像政府當局批評土地程序緩慢落後，便是人盡皆知之事，同時他亦正確認識到「香港的地產商在解決香港房地產短缺的問題上仍有重要的角色扮演」，可是這點與其理解成為香港發展商能夠賴以自保的把柄，倒不如視作有機會讓他們成為下個官方打壓、制約目標的因素更加合理，也是這樣所以地產商們才會需要配合政府解決房屋問題，切忌倒果為因將事情的次序弄錯，誤判「遊戲規則」會繼續寬容土地囤積居奇。