地價非限於賣樓　置業不等同宜居

上星期六（8月28日），行政長官林鄭月娥出席香港青年聯會主辦的「青年有話說：《2021年施政報告》諮詢會」活動，她在席間回應有關「宜居城市」的問題時提及香港最值錢的東西是「地價」，更加表示土地如果只是用來發展出租公屋不會釋放任何「地價」，反而無論興建居屋抑或其他物業用來出售都必然能賺錢。

林鄭月娥說出上述言論之時，用意是想論證香港若有足夠土地就能解決房屋問題，並且不用擔心箇中財政開支問題，然而結果卻不經意透露出她對發展更多公共房屋的排斥，尤其她對於土地和房屋價值的認識明顯還停留在經濟價值之上，未能看到土地發展用來公共房屋一樣可以釋放有助社會發展的別類「地價」。

樓價高漲致住房開支大

眾所周知，香港樓價升幅遠超一般就業收入，這一點從官方統計數據即可清楚看出。同樣是以1999為基準年，差餉物業估價署發佈的2021年首季私人住宅單位售價指數為385.5，但政府統計處工公佈的就業人士實質與名義平均薪金指數卻分別只有131.2及177.0，可見兩者相差接近二至三倍。

在樓價高漲的情況之下，無論租金抑或供樓，住房費用無可避免成為市民最大份額主要開支，而唯一能夠避免此種情況的自然只有公營房屋租戶。最新一期的《2019/2020年住戶開支統計調查》結果便顯示公屋租戶每月平均開支只有12%用於住房相關開支，而資助房屋、私人房屋自置住戶按照「租金等值法」估算的對應數字卻高達44%。

假若政府未來造地興建更多公屋安排市民入住，他們自然一樣得以享受較低份額住房開支，接着就能將節省下來的收入用於其他地方，甚至是拿去進修增值或創業，而且其生活質素改善亦有助增加社會穩定，這些長遠釋放出來的「地價」無法直接用金額衡量，但肯定比起囤積於財政儲備裏產生更多社會益處。

強調置業階梯存在盲區

另一方面，林鄭月娥至今依然不肯放棄她的「置業階梯」說法，繼續自吹自擂「港人首置上車盤」與「綠表置居計劃」等政策措施可以為不同收入人士提供置業機會，但事實上她自己亦承認「磚頭」資產未必能夠維持長久升值，而上述調查的數字儘管未能直接反映自置戶供樓開支，但也足以用來推斷置業有機會倒過來拖累住戶生活。

更加離譜的是，她在諮詢會上居然說：「只要有地就會起到樓，只要起到樓就有人會買到、有人會住到」，這無疑是漠視了坊間確實存在專為炒賣存在的空置住宅。今年4月差餉物業估價署發放《香港物業報告2021》，內容顯示2020年年底私人住宅單位總存量為1,225,848個，當中空置單位數目為52,366個，佔比達到4.27%。

正如林鄭月娥自己所說，「宜居城市」並非單指置業，而是要建設一個大家嚮往的地方，可是若想市民安居樂業，顯然應該善用公共資源減低住房這筆佔市民收入最大比例的開支項目才行，而執迷不悟地鼓吹市民置業以至炒賣投資，根本就只會讓這一系列問題愈滾愈大，實在難言是一個負責任的管治者應有之義。