房協憂心未來財政　能否終結自負盈虧？

香港房屋協會行政總裁陳欽勉近日接受傳媒訪問，指房協財務狀況穩健，但四、五年後有資金壓力。房協雖為自負盈虧的法定組織，但不少項目是與政府合作或受政府委託，所以政府可考慮帶頭增加關於房協的財務承擔，讓協會能夠集中精力改善本地住房，而非花人力時間盤算財政，挖空心思從租金、樓價和投資收入平衡支出。

陳欽勉稱房協未來十年將有14個發展項目，涉及約20,000個單位，因此預期之後數年會有龐大資金需求，其中像重建明華大廈等項目更要到2034年才全部完成，而2020年年報顯示規劃中及已落實的項目耗費已經高達480億元，款額超過現時機構的淨資產總值。去年房協更加錄得近十年來首次營運虧損，赤字規模高達10.3億元。

投資收入難以持久

坊間一般認為房協主要收入來自旗下住宅和商舖租金、樓價和管理開支，此外房協發展資助出租屋邨只要繳付象徵式1,000元地價，資助出售房屋住用部分更可以只繳付市值地價三分之一，容易令人覺得有關地價減免可以大幅減輕房協支出。然而房協近十年財政其實一直都依賴外部投資收入支撐，例如2017至2018年度房協沒有新資助單位出售，投資收入便佔其全部收入約66%。

顯而易見，過度依然投資回報必然導致機構財務狀況受制於外圍市場環境。雖說房協透露近來投資方向已經趨向保守，但是相關行為絕不可能全無風險，譬如房協在疫情之下的2019至2020年度投資就損失了8.87億元，較業務範疇損失的1.43億還要高，佔年度總虧損達八成。未來世界經濟變數日益增多，實難保證房協投資表現能否保持過去佳績。

政府必須解開自負盈虧緊箍咒

為了化解財政壓力，陳欽勉指房協未來可能有需要貸款或融資，但是這些方法長遠來說都非最佳良方。不論是籌謀借貸還是融資勢必都要花費相當時間，像是要跟銀行或其他財務機構討價還價等。尤其房協作為房委會之外本港資助單位的最大來源，它的暢順運作對於解決本地房屋問題有無可取代的價值。

無論房協如何持家有道、未雨綢繆，它現時始終受着自負盈虧、財政自主、獨立運作等規條所限，未必能最大程度落實提供多元住屋選擇和改善本地居住環境的信念。機構只要一日沒能擺脫這些魔咒，其成員便需要為本身的財政狀態憂慮，進而無法將所有的心力及資源投放在改善本地房屋。舉例來說，近年房協正是因為財政狀況吃緊，所以才需要維持發展相當比例的資助出售單位。

若自負盈虧的緊箍咒得以解除，日後房協提供單位就可以增加社會基層更需要的出租單位數目。此外，我們過去倡議房協復建俗稱「中產公屋」的乙類屋邨以減輕中產住戶住房開支，若政府能直接撥款相信同樣不難成事。

今次房協財赤警號足以提醒我們，處理本地房屋問題的機構如果要耗費心力自負盈虧，只會有礙它們履行本身使命。有見及此，在這些機構背後的政府應研究如何帶頭增加它的財務承擔，在財政上全力支持房協和房委會等建屋機構，讓它們能夠專注改善其建屋質素，確保項目不會超支延期兼令居民滿意。