新居屋定價捱批　政府與房委會可做得更多

2019年居屋最近售罄，新一期居屋亦即將接受申請。今期新建及重售單位共7,047伙，數量為二十一年來新高。房委會暫定以市價63折出售，並首次提高綠表與白表比例至四比六。雖然房委會因應經濟環境，將折扣鎖定不超過63折，更有機會按未來數據調低，但居屋售價依然不菲，政府要助市民於經濟下行中安心上車，顯然可以做得更多。

新一期居屋下月接受申請。是次出售單位達7,047個，分別為鑽石山啟翔苑、馬鞍山錦駿苑、火炭彩禾苑及粉嶺皇后山山麗苑，數量是復售居屋以來最多，綠白表比例更由過去的5比5改由4比6，估計更能針對過去白表申請者遠超綠表的情況。而且房委會因應疫情打擊經濟緣故，初步按今年1至3月的入息中位數計算出市價63折的出售折扣率，並會採取特別安排，將折扣率初步鎖定於63折，然後再按未來8月所公布的4至6月最新入息數字再作調整，若數字有所下降將提高折扣率，但若然上升則不會減少折扣。

平均售價284萬

然而，有關折扣率被批評仍然過高。今期居屋單位的臨時售價介乎123萬元至513萬元，平均售價約為284萬元，與去年居屋平均售價（折扣率為市價59折）介乎156萬元至529萬元，平均售價為298萬元相差無幾，遭質疑定價未能照顧經濟轉差下市民的負擔能力。

平情而論，新居屋訂價是否過分，其實值得商榷。港府過去一直沿用「市價七折」的方法，即將居屋售價定於其評定市值的七成，另外50%單位可讓屋白表申請者入息上限的家庭能夠負擔，即以不超過入息的40%作為按揭供款。然而政府於2018年修改以上訂價方法，將居屋售價與市價脫勾，同時將入息限額基準由白表兩人家庭上限改作非業主住戶家庭每月入息中位數，訂價變相更參考入息相對較低家庭的負擔能力。另外，新機制下亦將可負擔的單位比例由50%提升75%。故在新機制下，2018年新居屋的訂價由從前的市價7折，顯著減至變相市價52折。

至於今期居屋63折的定價，房委會一樣參照本年1至3月非業主住戶家庭每月入息中位數得出，理論上計算方法仍是以非業主家庭的負擔能力作基準。而且房委會亦承認疫情造成的經濟打擊，以上數據或許有滯後現實的情況，故亦採取特別安排，未來將再以即將公布的4至6月入息數字調整折扣率，故今期居屋定價仍以市民負擔能力為本。

訂價有理　惟負擔成疑

然而，目前訂價機制雖以「負擔能力」為本，能否充分考慮到疫情對市民的負擔能力影響，卻是成疑。畢竟全球疫情仍未受控，環球經濟不但已受重創，前景更是不甚明朗，本港不少打工仔須捱凍薪、無薪假之外，整體失業率更已升至5.9%，失業情況可料會繼續轉壞。即使不談今期居屋平均售價與去年沒有疫情影響下的售價相差無幾，市民若在經濟不穩、隨時飯碗不保的狀況下「接貴貨」，實在相當危險。更何況今年白表比例有所提升，意味將有更多中、低收入家庭中籤應購，政府有責任確保資助房屋在經濟下行中的可負擔性。

而且居屋訂價為何，更會影響市建局首置上車盤的訂價。市建局馬頭圍道「煥然懿居」43個貨尾單位將於今年第三季接受申請。由於在慣例上，首置上車盤折扣率一般為居屋折扣率上減少10個百分點，故若居屋最後以市價63折出售，煥然懿居貨尾將以市價73折發售，較當年「煥然懿居」以62折出售的售價為高。市建局未能如房委會般因疫情特事特辦，固然教人失望，但如今期居屋折扣率可有所增加，有助夾心階層首置上車，以一石之鳥。

房委會因疫情在居屋訂價上特事特辦絕對有理，但實際上亦有餘地做得更多。政府理應與房委會商討，增加今期房屋的折扣率，有必要時前者亦須提供財政支援。