居屋「去六合彩化」　一次過賣五年居屋措施可取

房屋政策學者劉國裕提出改變銷售居屋方法，推出「預批居屋購買權」，將五年內落成的居屋一次過預先推售，提前滿足居屋申請者的需求。
該提議有三大好處，既可鎖定市民置業需求，亦可讓政府預知實際需求量。預批購買權等同官民立約，是政府重建房屋承諾的契機。

申請居屋比中六合彩更難，既反映需求者眾，亦反映供應短缺。申請者抽籤失敗，就唯有等下一期，或者尋求白居二、私樓。如有足夠居屋量應市，市民毋須飄泊樓海，劉國裕的建議值得參考。

劉國裕並非首次提出預批居屋購買權。購買權的概念首先在新加坡實行，他曾於 2013 年向房委會建議，又於 2015 年報章撰文解釋，惟房委會沒有採納。建議的核心是，政府一次過推出未來五年的居屋單位量，猶如超遠期樓花。預購權的優先順序，是按申請者的需求、收入劃分，再進行抽籤，年輕首置客會優先選樓。

新加坡在 2001 年實施預批組屋購買權（Build-to-order）措施，翌年推出首批一手單位。在此之前，市民在獲邀揀樓時才知道可選購的組屋的具體地方和售價，而且未能確定完工日期。因為部分單位提早落成，部分買家趕不及儲蓄首期，另有買家不滿抽中的居屋單位地點不似預期。預批購買權推出後，大體沿用至今。

購買權措施與居屋申請有同有異，同者，申請者由抽籤決定申請成敗及購買權次序，按次序邀請申請者預訂單位。異者，在香港，房委會決定了居屋興建量和／或動工後才開售；在新加坡，房屋發展局在集齊申請後才按需求興建單位量。由申請到落成單位，組屋申請者需等候三至五年。

居屋預批購買權有以下三項好處：

一、市民置業需求鎖定，安心等候落成

現時居屋的樓花期為24個月。跟現在逐批接受申請的做法相比，一次過推售購買權，可以預早鎖定萬計有意置業者的意願。他們可以等待三、五年後單位落成，按着申請期訂下的價格籌劃工作、家庭和資金。也因為市民已申請預購，他們毋須再四出尋覓自置居所。

二、政府預知需求量，減少錯配

那邊廂，正如劉國裕所說，假若新制在香港實施，政府不用單靠《長遠房屋策略》估算未來五年、十年的房屋需求，政府更手持實際住屋需求數字，可以減少居屋在單位量及單位類型的供需錯配。例如，如果大部分申請者大幅超額認購兩代、小家庭而非三代同住單位，房委會日後可以增加小單位的供應量，同時利用這些資訊，考慮如何在政策及社區設施，鼓勵長幼同住共融，避免日後長者缺乏家人照顧。

三、政府與民立約，不容走數

在政治層面，預購居屋意味着房委會和政府與民立約，在期限內建成單位，兌現承諾。現時政府在《長遠房屋策略》羅列未來十年房屋需求，但只是一紙空文，公屋、居屋落成量未曾達標，而且供需差別有增無減。政府要展現承擔，就必須保證單位如期落成，並能夠跨越任期，不會因為領導人更迭而減少落成量。基於在公營房屋供應屢屢失信，政府應更進一步，萬一居屋單位延遲落成，政府需要補償申請，例如減收差餉、地租。

必須承認，每輪預批居屋購買權，需時三、五年，期間或會遇上經濟起伏。不論香港還是新加坡，在亞洲金融風暴期間，居屋、組屋也一度乏人問津。因此，措施能夠應付經濟周期。首先，在經濟逆境時，申請者可以退出申請，惟要放棄訂金。（港府可參考新加坡，取消兩次放棄揀樓者的申請資格或首置優惠一年，杜絕純為碰運氣的人。）

其次，普羅市民應有能力承擔樓價。預批組屋購買權的售價，一定低於二手組屋價格，而且再按組屋地段，設施，單位樓層、大小和類型調節，首置客會有更多資助。回到香港，居屋應持續以負擔能力計價，讓單位盡量貼近成本價，減輕買家負擔，但不宜為首置客提供額外資助，更不可動用強積金上車，以免刺激不必要的置業需求。

當然，居屋措施如何改動，關鍵仍是要政府廣建公營房屋，現時的新建公私營房屋七三比，2022/23 年度只有 1,500 居屋建屋，顯然不足。政府既要維持出租為主，出售為輔，在這前提下，抽調更多撥作私樓的土地、樓房，轉為資助出售單位，樓價才可符合一般市民的負擔能力。隨着新市鎮規劃未來幾年上馬，政府有大量平整土地。劉國裕指出，政府 1988 至 1997 年及 1998 至 2002 年兩個階段內的公營房屋供應量均達標，證明政府只要有決心，定能履行建屋承諾。