【富榮賣800萬】炒賣歪風蔓延未補價公屋居屋　政府必須制止

未補價公屋居屋成交再創新高，旺角富榮花園居二市場賣812萬元，沙田廣源邨公屋綠表價賣430萬元。兩個數字蘊含兩個訊息：一、同類私樓樓價一直領前，資助房屋價格水漲船高。二、不少買家預期樓市繼續上升，冒險高位入市。
居住是資助房屋首要目的，政府必須把資助房屋完全與私人市場切割，只容許單位轉售給白表、綠表申請者，以杜絕業主投機意欲。

第一個訊息不需多說。買家手上有一筆置業資金，但因為心儀的私樓太貴，所以轉移目標至資助房屋市場。那邊廂，賣家眼見市況好，敢以高價放售。

第二個訊息值得詳述。買家入市有下述三個動機其中之一：

一、長期自住。即使買家無意投機，至少也希望單位能夠保值，不會跌價。

二、在自由市場轉售。這樣，住戶就要補地價。就富榮花園個案而言，住戶需要在出售前補回約四成的地價，保守估計要三、四百萬元。廣源邨單位的補地價金額亦至少二、三百萬元。若要減少補地價金額，就要等待樓市下跌，絕非買家樂見。

三、再次轉售給第二市場買家。住戶需要找到付出更高樓價的買家才不會虧蝕。

縱然政府官員也多番提示風險，而物業交易你情我願，外界難以置喙，不過，我們仍然要問，如何把買賣雙方推到如此境地？公屋租置計劃，公屋居屋自由市場措施，肯定是始作俑者。在樓市上升之際，業主伺機增值圖利。在富榮花園例子，原業主居住五年，單位升值85%；在廣源邨例子，原業主居住14年，單位更增值21.5倍，帳面大賺410萬元。房委會的轉售限制，無阻高價轉售。

在民間多番施壓後，房委會亡羊補牢，在去年起，延長新建居屋的禁售期，補價後在自由市場出售的時間，由五年增至十年。再者，因為新居屋的折扣率增加，只要樓市不跌，日後補地價的金額將會更多，難於流入自由市場。

但羊牢終究有漏洞。首先，回望過去十年，樓價大漲小回，早期低價補地價的公屋、居屋業主，仍可脫手獲利。政府未來幾年的公營房屋建屋量甚少，近年建屋進度落後預期，假設經濟沒有大逆轉，資助房屋仍然僧多粥少，有人打賭未來十年價格仍有上升空間，可以理解。第二，房委會沒有打擊蔓延中的未補價市場炒風。

再者，萬一樓市不測，樓價暴瀉，住宅淪為負資產，摸頂的買家隨時變成樓蟹，還要惶恐不可清還按揭，挑起民怨。

一些房屋政策制訂者認為，分割市場會減低單位流轉。然而，截至2017年3月底，已補價或無須補價的居屋單位，只佔居屋單位總數23%，已補價的公屋單位則只有總數1%。綠表買家購買資助出售單位的數目，近年維持在每年二千餘宗，佔細價樓比例不高。以上數字顯示資助房屋的流轉並非普遍。

說到底，政府及房委會要正本清源，弄清公營房屋的用途，是安居而非致富。由是觀之，政府應打擊所有投機的路徑，完全分割資助及私人市場，這包括：一、禁止新建資助房屋在私人市場轉售，新業主日後只能賣回單位給房委會，再由房委會按當時普遍市民負擔能力出售，從而維持流轉；二、長遠來說，政府必須設立住宅單位的資本增值稅，屆時打擊不止私樓，還有資助房屋的炒賣，住宅價格才可望回到可負擔水平。