新居屋銷情予政府的教訓

2019年新居屋自去年12月開售，終於上周五（12日）全部售罄，銷售期長達半年，實在有別於過去迅速售罄的景況。居屋銷情遠遜預期，無疑受經濟環境轉差、疫情來襲等因素影響，但買家變得謹慎，亦可料與居屋單位質素有關。近年房委會興建的公營房屋愈見細小，市民即使中籤獲邀揀樓，亦有機會因可揀選的單位參差而卻步。當有更多市民用行動向面積有限樓盤說「不」，房委會仍要堅持縮減市民的居住空間嗎？

今期居屋共有逾4,800伙，經折算後以市價59折出售，並自去年12月9日開始揀樓程序，直至今年6月12日才全數售罄，售樓期足足長達半年，與2018年僅兩個半月的效率大相逕庭。更甚者，今期居屋約有17,000名申請者獲邀出席揀樓，惟逾六成人並無出席，與是次居屋收到逾30萬份申請表的情況有明顯落差。

經濟轉差打擊銷情

樓價高企，低於市價出售的居屋向來為市民之渴求，故六成獲邀揀樓者未有出席的情況實不尋常。毋庸置疑，是次居屋銷情絕對受過去半年的社經事件影響。去年尾，本港經濟已有轉差的跡象，除了受外圍經濟環境影響，去年中下旬所爆發的社會事件同樣打擊經濟，市民置業決定自然有所影響。故迄1月初，房委會共邀請2,421人揀樓，只有1,720人到場，整體「甩底率」為28.9%，部分日子更可達約50%。而且僅1,611伙順利售出，僅佔全數單位的33%，遠遜去年同期的46.15%。近千伙屬市區樓王何文田冠德苑與長沙灣凱德苑，這些單位能迅速售出並不意外，惟其他位於新界的單位銷情則相對慘淡。

再者，隨疫情來襲，經濟條件更加急速轉下，本港首季失業率更達近十年的新高，故可料再度打擊市民置業能力與信心。而且今期居屋更因疫情緣故，先後於2月及3月，兩度暫停揀樓程序。因此，在3月2日至3月27日及5月8日至6月10日兩段揀樓期，申請人應邀揀樓的比率更僅達三成及一成半，遠低於早前12月9日至1月24日的六成。

樓盤面積有限或「趕客」

但必須指出，居屋供應向來僧多粥少，被抽中揀樓的機會可謂千載難逢，選擇放棄揀樓始終不易。市民在購買居屋決定上變得更為謹慎，除了經濟轉壞有所影響之外，亦不得忽略居屋單位本身的質素與性價比。房委會近年公營房屋漸以中、小型單位為主打，當中更有項目為納米盤，住屋環境狹窄本身已為「趕客」的主因之一。至於是次推售的居屋，更有1,075單位面積介乎280至300平方呎，佔全數單位的22%，料只能間成一房單位，相反能間成三房單位、面積為500呎以上的單位，卻只得367伙，僅佔全數7.5%。

觀乎是次居屋的銷售情況，其實亦一如既往，面積較大、區位較優越的單位當然是趨之若鶩，兩個市區屋苑於開售首月迅速售罄實不意外。惟隨時間過去，餘下的新界屋苑的大單位亦漸漸售出，餘下的細單位就成為「蔗渣貨」。諸如直至6月12日，即居屋正式全數售罄當日，餘下的43伙為荃灣尚文苑及火炭旭禾苑，而全數的實用面積均不足300平方呎。正因如此，當日受邀揀樓的260名綠表單身人士，最後亦只有72人出席，出席率僅為27.7%。

到底是經濟影響，還是單位質素更使市民卻步，誠然需要更仔細的研究，但不得否認單位面積有限為「趕客」的重要因素。政府常強調近年興建更多中、小型住宅公營房屋單位，實為照顧年輕夫婦、單身人士的需要。但先別論目前房屋的揀樓安排並不利人數有限的家庭及單身人士，是次居屋更只餘400伙供單身人士購買，到底此群組真的只需要細小單位，還是根本沒有更大的單位供他們購買，本就難以論證。更何況，目前經濟環境轉差，縱然是次居屋可全數售罄，上述「甩底率」仍充分反映出面積有限單位對家庭、甚至單身人士的吸引力不足，市民寧願放棄上車亦不願上錯車。

歸根究柢，住屋空間限制生活實踐，縱然細小家庭、單身人士一樣渴求有更寬敞的居住空間，方能如期實踐其各種的人生規劃。政府與房委會均不能純粹因追趕建屋目標，因而犧牲住屋面積與市民福祉。更重要的是，居屋作為政府資助市民置業的選項，應以助業主長遠在此安居樂業為目標，鑑此政府更應為居屋設下合理的面積下限，不能讓未來居屋面積一縮再縮。