發展商囤地居奇　政府竟待其慷慨捐地？

新世界發展最近宣布，將會捐出300萬平方呎農地作興建公屋、社會房屋之用，以承擔更多社會責任。本港地產商即使忽然承擔社會責任，慷慨捐地，亦無改事實：他們囤地多年，任由珍貴的土地資源閒置不用，可謂是深層次房屋問題的始作俑者。修例風波的教訓，正是香港亟須解決深層次矛盾，政府必須果斷告別放任自由的意識形態，着手根治崎型的土地、房屋發展模式。政府應該主動用《收回土地條例》購回閒置農地，而非被動等待發展商的慷慨。

「捐地」的意識形態　必須摒棄

本地四大發展商囤積農地過千公頃，其中新世界的農地土地儲備接近1,700萬平方呎，是次捐地規模佔其農儲大概五分之一，數量着實不少。新世界表示，集團需要承擔更多社會責任，強調捐地決定與最近熱傳的《收回土地條例》事宜無關，亦無正面回應是否與目前社會氣氛有關。而在此之外，其他地產商如長實亦表示會對效法捐地作出研究，而恆基亦表示願意與政府磋商。

放任自由主義的精神，正是確立個人對私有財產無上的擁有權，政府只能作出最低度的干預，否則視之為搶劫；至於社會財富再分配方面，亦只能在個人願意且主動提出下進行，即寧願等待個人捐獻財富，亦不容政府徵收。這種意識形態正體現於香港農地的使用狀況，政府視閒置農地為發展商的私產，過去多次拒絕以《收回土地條例》購下，以免侵犯個人私產；故在發展商無意發展農地時，社會就得等發展商善心大發，慷慨捐地。

毋庸置疑，這邏輯在目前房屋困境下顯得荒謬絕倫。囤積土地本來就是妄顧社會利益、純屬自利的行為，政府多年容許發展商囤地過千公頃，不作懲罰，本屬不公，更何況社會近年土地房屋短缺嚴重，囤地自利的行為更形荒謬。然而，囿於放任自由主義的桎梏，社會竟對囤積行為視若無睹，甚至讚許有嘉。早年「四叔」李兆基捐出元朗農地作青年宿舍發展，獲社會正面認同，彷彿無視恆基囤地無數的事實，豈不荒誕？更甚者，政府竟要額外為發展商提供更多誘因，以公私合營方式「鼓勵」發展，如同將公帑資助發展商的自私行為，「貼大床」般助他們發展囤積農地，社會實無道理再容忍。

捐地背後盤算多

發展商絕非省油的燈，捐地背後可料有不少利益盤算。回應政府有意以《收回土地條例》購買發展農地，地建會執委會主山席梁志堅亦明言只要購買地段偏遠、荒蕪，政府又有意收回，大家可加以詳談，證明發展商不怕「犧牲」價值較低的農地。是次捐地的新世界未交代細節，亦可能只是將一些區位遍遠、基建欠奉的地皮捐出，失去這些發展成本高昂的農地，對發展商或許損失有限。再者，如捐出農地發展可讓政府發展足夠基建，便利發展商餘下農地發展、甚至升值，發展商自有誘因為之。另外，連內地官媒最近亦嚴厲批評本地地產商，並要求他們作出更供獻，新世界此際以捐地回應，顯然能一石多鳥，甚至有機會改善企業形象，何慷慨之有？

既然政府決心解決深層次矛盾，任務絕非簡單的覓地建屋，政府更須敢於摒棄放任自由主義的意識形態，重置社會利益結構，方能為突破土地房屋困局帶來曙光。就發展農地上，無論發展商有何盤算，就算他們真誠承擔社會責任，政府亦無需要假手於人，以防被牽着鼻子走。單靠發展商的捐地，與宣布繼續甘願附和既得利益團體無疑。政府必須善用既有的《收回土地條例》，直截了當向發展商收購所需土地，徹底掌握農地發展的主導權，根本毋需發展商施捨。

發展商始為深層次矛盾根源

一場修例風波，徹底暴露香港的深層次結構矛盾，既得利益團體被批評有分推波助瀾，自然不是味兒，各界都在將責任推卸到別人之上。最近恆隆集團董事長陳啟宗接受媒體訪問時，指出如房地產價格畸高般的民主問題與目前的社會政治危機無關，更堅稱香港地產商只為社會公益心不足，與及對政治一竅不通，稱將問題全歸發展商並不公允。

誠然，目前的修例風波絕非只由社會經濟因素所致，示威者對於政治制度、甚至價值的追求同樣重要，但這並不代表物質問題並無關鍵作用，更不能就此為發展商作為既得利益群體之首開脫。本地發展商以利為先，缺乏承擔社會責任意識，但若稱他們並無影響政治，無疑誇張失實。政府自英治時期高度倚賴土地、房地產發展作為經濟支柱，對地產市場甚少干預，地產商勢力因而無限膨脹，其利益更成為影響政府制定土地、房策的重要因素之一。

樓市政策考慮既得利益

以陳啟宗多次強調的「八萬五」政策為例，他「馬後炮」般指出，假如當年董建華如實履行八萬五計劃，如今的房屋問題並不會出現，更直指反對派為政策夭折的主要元兇。但回歸當年適逢金融風暴，樓價急降導致無數負資產出現，反對八萬五計劃幾乎是跨黨派，甚至為廣大市民的一致訴求。更重要的是，在樓價暴跌下，發展商同為反對八萬五的重要推力之一，當年不斷向政府施壓，逼使政府陸續凍結賣地、甚至剎停計劃。即使時任行政長官董建華其後宣告八萬五政策「不說便不存在」，但有如賭王何鴻燊般的地產界人士，仍持續要求政府正式「撤回」政策，停止禍害樓市，足見地產界對政策的仇恨。發展商如今諉過於人，對其只顧自身利益、無視社會整體利益的行為隻字不提，以地產商「不懂政治」嘗試開脫，終究為笑話一宗。

香港的經濟及社會結構問題，在於政府完全將主導地位讓給發展商。新界農地閒置多年，便是港府忌諱干預發展商利益的鐵證。陳啟宗聲稱梁振英、林鄭月娥等嘗試增加造地、賣地，惟事實是兩人均未敢以強硬手段收購發展商的閒置農地：梁振英於任內提出「補地價仲裁先導計劃」，圖藉設立獨立仲裁加快農地改劃，惟誘因不足，發展商反應冷淡；林鄭月娥不惜無視公眾反對，敢於重提公私合營，為發展商度身訂造「土地共享計劃」，鼓勵發展商發展農地。至修例風波爆發後，港府陷入管治危機，須急於作出改革以拯救市民信任，林鄭才考慮軟化其態度，考慮動用《收回土地條例》。連政府最近的取態，發展農地仍是以公私合營為主，收回土地為次，可見仍相當考慮發展商的利益。

發展商是否慷慨捐地，甚或是否深層次矛盾的始作俑者，自有公論。但既然林鄭已矢志解決房屋問題，就不可再忌諱撼動發展商的利益，應更果斷善用既有權力，主導新界農地的發展。