租務管制非藥石亂投 反對者別再迷信自由市場
香港樓市扭曲，樓價、租金一直飆升，不少居於私人住宅的租戶一直只能勉強應對，特別苦了一班無力負擔劏房以外住屋的基層人士，重推租務管制乃情理所在，惟一直遭強烈反對，當中以地產界別的聲音尤其突出。對於近日有議員重提租管，前行政會議成員、智庫香港黃金五十創辦人林奮強透過電台發表言論，直指租管無效，只會令私人住宅租金不跌反升，更稱「口噏好聽未必係真嘅」。誠然，租管現實效果或未盡完美，但亦不見得未能改善。現時房屋市場極其扭曲，卻正因諸如此類擁護自由市場、堅持「市場事須市場了」的意識形態才走上歪路，社會必須及早祛除迷信。
稱實施租管會「好心做壞事」的論者眾多，林奮強絕對不是第一人，正如政府早年研究租管，也是得出實施租管將衍生反效果的結論。有關損害租戶利益論點，大概如下：租管減少業主出租物業的誘因，從而減少供應，在推高市場租值之餘，甚至會揀選租客，最終損害基層租戶利益；而且業主亦有機會巧立名目，徵收「鞋金」、「匙金」等雜費，變相增加租金；另外，亦有論者認為，租管立法極具爭議，而且立法須通過三讀，過程甚長，業主大有機會「早着先機」，在法案通過之先已大幅加租。
其實租管的所謂「缺陷」，大可以不同行政設計及政策配合以作改善。有關減少供應的論述，政府可考慮先以稅務優惠鼓勵業主出租樓宇，甚或實施坊間一直倡議的二手樓空置稅，以保證租盤的供應。當市場租盤供應充足時，所謂業主「揀客」的問題自然迎刃而解。至於雜費問題，只要政府審慎訂明租金的定義，清楚分辨租金與其他雜費的分別，並嚴格管制後者，以及設立有力的租務裁決委員會把關，問題始終不大。至於業主於立法前大幅加租，政府除了須盡力遊說政黨支持外，並可批出暫時性的租金津貼，助有需要的租客共度時艱。當然，具體操作細節仍須仔細研究，但租管是福是禍，很大程度只取決於政府的決心。
一些人極力反對租管，他們或真心相信租樓人士未能受惠租管，但不少更是擔心自己利益將受威脅。時有言論指出，在租管下業主須「犧牲」其利益，非但未能按市況大幅加租，而且在租住權保障下，業主不但有機會遇上「租霸」，更不能將物業隨時收回賣出，故批評租管嚴重干預市場運作。
但所謂的業主犧牲論，未免言過其實。首先，市民獲適足住屋本是生而有之的權利，房屋並非單純商品，房屋市場根本不應過度自由，維持貨暢其流不應成為阻止實施租管的理由。其次，租管的理念始終在於平衡業主與租客之間的議價能力，而非剝削業主的利益。畢竟，租管亦不是禁止業主加租，而是要為加租幅度擬定合理的範圍，政府大可不必為租管設下硬性標準，反而按一籃子因素，如樓宇條件、通脹等制定每年合理的加租幅度，這一定程度亦考慮了業主的利益。當然，租管落實後，業主的租金回報不較現時可觀，但過份賦予業主自由，正是造成肆意加租、剝削租客惡果的主因，特別在基層租務上尤其明顯，政府實有需要協助重置當中的權力平衡。
非常時期用非常手段，歷史上香港多次在房屋市場失控的時候實施租管。而且，過去的租管大多為暫時性質，在房屋問題得以舒緩時便會取消或調整，政府大可在日後適時檢討撤消或調整租管。畢竟，要解決現時的房屋問題，大幅興建公營房屋始為唯一良策，但建屋需時，短、中期內絕對需要為租管立法。
那麼，反對租管的林奮強，對現時的房屋困境還又有何高見呢？他更批評金管局的風險管理措施，如按揭成數過緊，導致現時市民置業困難，與直斥政府改動公私營房屋比例，將減少私人樓宇供應將推高租金，令劏房戶生活更為困難，甚至引致更多市民輪候公屋。
但一如「01觀點」一直指出，目前樓市仍然熾熱，政府絕不應鼓勵市民勉強於私人市場內置業。更甚者，稱調整公私比將導致公屋需求增加，更是邏輯不明，劏房租金一直上升，主因並不在於一般私樓供應如何，而是在於社會對較可負擔的住屋需求殷切，增加公屋正是助基層市民解決住居需求，從而減少劏房需求。
其建議背後，始終離不開以置業為本、偏重地產市場發展的思維，以及忽視普羅大眾的住屋需要。既得利益者渴望維持現況，杜絕任何挑戰其利益所在的建議，本屬見怪不怪。但如若諸般「建言」鞏固了公眾對發展模式的迷信，並有礙社會進步，便有澄清的必要。
【租務管制．倡議（二）】干預市場、反增空置率？ 破解四大疑慮