【租務管制．倡議（三）】避免弄巧反拙 該如何限制租金？
租務管制究竟應如何設計，是焦點問題，設計不好，還是會有不利社會或政策目標的情況發生。因此，租務管制既不是僵化、教條式的政策，更不是毫無策略的亂施政，而應該有很強的針對性。
【租務管制．倡議】專題
一. 公屋上樓無期 如何解燃眉之急？
二. 干預市場、反增空置率？ 破解四大疑慮
三. 避免弄巧反拙 該如何限制租金？
要妥善實施租務管制，應該將租住權保障、租金管制、空置稅三者並下，而當中最核心且最具爭議的，莫過於租金管制。租金管制是對市場的介入，但那不是為了與業主為敵，其用意是要確保中下層市民能以合理價格租住房屋。基於政府的土地及房屋政策失誤，政府扮演調節者角色無可厚非，過程中可能觸動業主利益，但為了保障大眾，這也是逼不得已。就此，租金管制可以將物業年齡與租戶收入兩者列作篩選條件，然後再為各類住宅訂立建議租金，以確保政策能惠及真正有需要的人，同時避免過分影響私人住宅市場的調節機制，以平衡投資者的資產增值權與大眾的居住權。
一、所有物業也需租金管制？
租金管制會降低物業回報，進而使住宅單位貶值。現時樓價與市民負擔能力脫鈎，降低樓價本來並非壞事，但以法例設置租金管制，亦令人擔心發展商會因此而不願推出新的住宅項目，減少私人住宅單位供應量，影響需要租住或買賣私人住宅的市民。
租金管制的目的是幫助經濟能力較差的人，故推行時必須考慮如何避免租金管制帶來不必要的影響。具體可以依住宅物業的租金水平作劃分，只有租金水平達到一定以下的單位，才會受租金管制所影響，在以上者則不在所限。這樣設計既簡單清楚，亦節省其他複雜的標準，以便政策快速生效。租金管制的援助對象，除了基層市民外，亦應包括夾心階層。在實際推行前，應該進行更仔細的調查和討論，了解夾心階層的租住情況，再行釐定租金管制保障的對象（依一定租金水平）。
租金管制本身只是暫時措施，執行時間有限。而且，租客各有不同需要，亦不會單純因租金管制而改變其租住習慣。社會無必要過份擔心其對長遠私人住宅供應有太大影響。
二、租金管制應如何實施？
香港曾執行只限制租金升幅的管制措施，例如「每兩年加幅最多為15%」。然而，在今時今日，若租金管制只限制增幅，而不對實際租金數額作規管，恐怕無法幫助基層與夾心階層。須知道，現時的租金異常高昂，如果不減輕租金的絕對值，那將是「遠水難救近火」。而且，立法生效需時，如果只限制增幅，業主有足夠時間將租金提高，減少將來不能自由加租的損失。
租金管制可因應不同類型的住宅單位（考慮地區、樓齡、大小等）設立標準租金值，並定期更新（例如每季更新）。住宅租金與標準租金值的差距不能多於一定幅度（例如5%或10%）。政府可參考外地設立租務裁決委員會，負責釐定標準租金和仲裁租務問題。其實現時差餉物業估價署也會定期對住宅物業估價，以作為徵收差餉的參考；若借用這些數據釐訂標準租金值，並不會有太大的行政成本。而且即便有一定行政成本，政府也應該藉此對管理房屋市場和產業做更完整的基礎設施建設，長時期監控住房問題的解決情況。
另一方面，租金管制會令住宅回報率下降，有評論擔心業主不願意維修單位，長遠而言令房屋質素下降。就此，政策可考慮容許業主以裝修理由適度增加租金。而且單位品質下降，其應收租金亦應該相應下降，故此實無須過份擔心。
三、公營房屋才是治本之道 租務管制可適時檢討
即便如此，租金管制孤掌難鳴，還須配合空置稅和物業空置稅，形成整體的租務管理，才能更有效減輕中下層市民負擔。但歸根究柢，樓價與租金過高，最大原因在於政府的土地與房屋政策不善。必須強調的是，多建公營房屋，增加公屋與居屋的供應才是解決問題的根本方法。
「租務管制」包括了不同的元素，包括了租金管制、租住權保證、租務市場變化管理等，這都應該在不同情況下有不同的部署與安排。當中保障居住權的措施，包括延長中止租約通知期，以及規定業主須有合理理由才可終止租約等，其爭議相對較少，而且介入市場的程度較低，可以長期保留原則上。但租金管制，以及相應而來的空置稅，則為過渡政策，政府應在其間爭取時間，加快建造公營房屋的步調，並且因應實際情況作修改，甚至最終取消。
房屋是市民基本生活所需，政府有責任確保所有人皆能有適足居所。投資者的資產增值權與大眾的居住權，兩者原則上不應對立，只是現在市場失靈，政府又不履行監督責任，市民才會極力強調後者。若然政府能通過公營房屋保障市民的居住權，私營住宅自然可以繼續維持其商品特質，根據市場需求定價。須知道，倡議設立租務管制並非要與業主為敵，而只是應對市場失控的暫時措施；一旦人人均有適足居所，即使沒有租務管制，那又何妨？
房屋是市民基本生活所需，政府有責任確保所有人皆能有適足居所。投資者的資產增值權與大眾的居住權，兩者原則上不應對立，只是現在市場失靈，政府又不履行監督責任，市民才會極力強調後者。若然政府能通過公營房屋保障市民的居住權，私營住宅自然可以繼續維持其商品特質，根據市場需求定價。須知道，倡議設立租務管制並非要與業主為敵，而只是應對市場失控的暫時措施；一旦人人均有適足居所，即使沒有租金管制，那又何妨？
其他倡議專題
路線設計應以市鎮為本 巴士小巴互補不足
「一校一社工」不合時宜 須加駐校社工
照顧夾心階層選擇權 增建中產公屋