樓市離正常化仍遠　按揭成數不宜放寬

財政司司長陳茂波將於2月27日公布《財政預算案》，近日不只一次提及要研究放寬按揭成數，幫助有供款能力但首期不足的上車客置業。
毋庸置疑，協助市民有安穩居所是政府的任務，但與此同時，它亦要避免樓市過熱、樓價偏離正常水平，否則可能陷置業港人於險境。在兩者不可偏廢的大前提下，放寬按揭成數須慎重為之，不能輕率行事。

財爺陳茂波周日（1月6日）在網誌指出，按揭比例較緊，令市民即使有能力供款，卻因首期不足而未能置業安居。他認為，政府可以考慮「在不致令樓市『火上加油』、不影響銀行體系風險的前提下」，研究幫助有能力供款但首期不足的上車客，「還可以讓買家有更多在二手市場選購單位的機會」。

在草擬財政預算案時期，司長提出這一說法，或是想在市場試水溫，了解社會對於放寬按揭成數的看法。不令人意外的是，部分親商界議員隨即附和，例如自由黨立法會議員鍾國斌指出，政府早就應該放寛按揭成數，並謂相信當局已壓抑住宅炒風。他認為目前不少人因為經濟能力有限，而要父母出手代為擔保置業，鍾國斌建議放寛這類買家的樓宇按揭成數。

樓市調整不一定持續下行

固然，香港樓市近來稍呈跌勢。中原城市領先指數CCL在去年底連跌13周，累計下跌6.55%，反映樓市降溫。但第一，即使樓價平穩發展甚或掉頭向下，也不代表香港樓市回復正常水平，不少樓盤成交的呎價動輒兩萬港元，遠非一般市民能夠負擔，他日樓價大跌，此刻上車的市民只會恨錯難返；第二，13周跌勢很可能只是技術調整，踏入2019年，中原三大指數已經轉跌為升，儘管升幅輕微，但已反映房屋市場的複雜性。

由此可見，若然因為一時三刻的調整，而聲稱樓市已經回復正常或炒風不再，可能是不負責任的說法。正如陳茂波亦自言，必須考慮樓價變化、成交量、未來供應量等四項因素，才能判斷是否適合放寬按揭成數。

調控政策須慎防「托市」

從理念而言，過去幾年香港樓市升溫，令置業成本愈見增加，在市場邏輯主導之下，買家亦往往迫於時勢，以過高價位買入單位。面對如此風高浪急的環境，政府理應助市民保持清醒，而非利用政策吸引市民入市。官員應該負起社會責任，引導置業需求，而按揭成數恰恰能測試市民的承擔能力，讓他們量力而為。貿然放寬，可能會增加市民購買不合理價格物業的動機，令未宜置業的市民入市，最終與協助市民的目標背道而馳。

更重要的是，政府以至社會一直過於強調置業的必要，進一步鞏固這種買樓迷思。但事實上，安居樂業與置業本來是兩個概念，在一個健康的社會，私人物業市場和公營房屋應該並駕齊驅，各自滿足不同需要。所以，按揭成數的決定必須與宏觀房屋政策一併考慮，在協助上車客入市以外，必須同時增建公營資助房屋，重新確認適足居住是一項基本權利，有系統地令樓價有回到合理水平。

說到底，「上車難」只不過是房屋問題的一個表象，一邊調控樓市，一邊在樓價高企之際助市民「上車」，很可能只是病急亂投醫。這樣既不能根治問題，更會帶來反效果。