地產商逐少推新樓盤　揭示政府未掌房屋供應主導權　必須還招

為確保房屋供應穩定，政府強調要掌握土地供應權，決心大規模覓地。然而，不論「01觀點」抑或其他評論文章均曾指出，土地供應跟房屋供應沒有必然關係。過往地產商可藉減慢建樓速度和延遲發售單位控制房屋供應數量，政府應加強規管。政府去年雖然推出一手樓空置稅，並規定地產商每次推盤不少於申請預售樓花同意方案單位數目的兩成，但未盡徹底。林鄭月娥曾言，政府要設立土地儲備；而建立土地儲備的潛在目的之一，是讓政府重掌土地發展的主導權，從而穩定房屋供應。既然如此，政府應該規定當樓花預售申請獲批後，單位必須悉數推售，進一步掌握房屋供應的主導權。

控制新樓推盤量　早有先例

事實上，政府曾經動手控制新樓銷售量。在1997年3月，時值樓市高峰，地政總署在預售樓花同意書加入條款，訂明同意書有效期為六個月，地產商須於限期內把同意書涵蓋的住宅單位悉數推售。若要延長限期，則須向署方申請。舉例說，某地產商申請預售800單位，獲批後就要在半年內推售全部單位。政府稱後來樓價大幅回落，地產商盡早發售單位，於1998年5月撤銷措施。在這一年多時間，共批出32份同意書，當中有五宗個案獲批延長同意書期限。

地政總署設立申請預售樓花同意方案，原意為防止出現「爛尾樓」，在收到地產商申請後，署方審核地產商有否充足的資金和技術完成樓盤的興建工程，同時確保地產商會向買家披露售樓書內容和預售方式等資訊，完成審核後會批出同意書。

修改規例能配合空置稅、完工日期

事後回看，如果政府維持規例，在樓市復蘇後，地產商也不可「唧牙膏」推售樓花樓盤，杜絕地產商製造一屋難求的假象。再配合一手樓空置稅，政府就可以「前後包抄」，既迫使地產商增加樓花供應量，也不會任由落成單位空置，從而有更大把握估算私樓供應量與速度。

有人認為此改變多此一舉，因為地產商可以減低拆細每次申請預售的單位數量，例如由800個降至200個單位，仍可減低出貨量。不過，地產商減少當下推售量，那麼存量將會上升，一旦未能及時出售樓花，將有更大機會被徵空置稅。再者，地產商要與市道對賭，因為若果樓市下調時間持續，愈遲開售單位，價格會愈低。

不少地產分析員指出，香港的地產市場由數個地產商壟斷，他們可藉調節推售單位的速度，控制樓價，例如在樓價稍為下跌時推遲供應，靜待樓價回升時才推售單位，又可延遲動工和申請入伙紙、滿意紙的時間。地產商的實際操作可能更為複雜，但是，若以增加房屋供應、重掌主導權的原則觀之，為招數加辣，實屬必須。就此，政府須為辣招加辣，同時嚴格把關批地條款內的建築規約期限，要求建築工程依時完工，並重罰拖延個案。

緊握房屋主導權　政府責無旁貸

此外，政府必須檢視處理同意書的申請時間，避免積存個案。的確，過往地政總署的審批進度飄忽不定，曾有案例可以快至三個月，也有案例長達五年，被地產商批評有樓售不出。署方必須加快審批速度，避免間接收緊供應。

要求政府重推舊例，當發展商在獲得預售樓花同意書後，一次過出售所有單位，是補新房策六招不足的必要一步。不論樓市起跌，政府也須牢牢掌握土地及房屋供應主導權。保障港人住屋需求至為重要，在樓市熾熱時，政府固然要多推樓房。在樓市轉差時，政府也不用急於減少供應，反而可以趁機減輕置業或租金成本，增加買家選擇，直至公營房屋佔整體房屋大多數才放寬管制，未嘗不是好事。