全球樓市轉勢又如何　續用辣招增投資成本　確保自住主導

踏入下半年，香港樓市似乎順應全球樓市轉勢，物業成交價不再破頂。近日社會熱論東涌東堤灣畔單位成交個案，業主持貨三年，非但沒有乘着樓市升浪賺錢，還被買家劈價五百萬，帳面輸12萬元離場。地產界人士紛紛要求政府減辣，政府指辣招有助調控樓市，無意更改。
不論是期望樓市重拾升軌，還是期望刺激交投，減辣只是延續住宅單位的商品買賣性質，沒有還原住宅作自住用途。私人樓價早已脫離市民負擔能力，辣招非但不可減，更應恆常化，增加政府用於公營房屋的資源，並持續確保私樓市場穩健發展。

政府從2012年推出辣招起，社會爭議不斷，反對者指摘政府干預樓市，批評辣招無阻樓價飆升，單位供應減少又阻礙市場流轉，云云。當香港和全球樓市從高峰回調，地產界人士急不及待要求政府減辣，無疑自打嘴巴。

《信報》11月15日的社評題為〈從全球樓市轉勢看港辣招存廢〉，勸讀者無謂心存幻想。社評認為既然辣招無助遏抑樓價，減辣又無助樓市調頭回升，政府不如按兵不動，貿然減辣只會擾亂市況。社評建言，當環球樓市退熱，由賣家主導轉到買家主導，政府應檢討辣招原意，能否有效應對新形勢。

擔憂樓市起落　皆因房屋淪炒賣工具

政府和坊間皆誤解辣招的功能，認為辣招充其量是短暫措施，旨在打擊炒家。《信報》社評認為海外資金追求回報，力量已是各地政府難以阻止，辣招只是「游資四竄推高樓價的副產品」徵稅只能把需求從一個城市推向另一個城市，並無真正打擊樓市之效。相反，今天樓房的盈利能力遜於債券等工具，加上各地收緊按揭和資金流動，才是樓市回調的主因。

不能否認，資金輕易進出香港，左右樓市，境外投資者透過物業增值財富，本地人也分一杯羹。賺錢沒有問題，但當房屋的投資功能，取代了住用、提供安全居住環境的功能，政府就必須干預。港府幾年來大徵印花稅，成功阻截了一群短炒客，增加投資者的交易成本。

問題是，本地人仍然呻苦，要麼做樓奴，要麼做無殼蝸牛。究其根本，是公營房屋供應短缺，市民在私人市場累積堅實的需求，推高樓價。再者，不少業主在低價時置業，即使今天賣樓、換樓要繳稅，仍能賺錢；若不賣樓，放租回報也相當可觀。

一地政府難控游資，不代表撒手不管。要設法令市民安居，政府必須廣建公營房屋，以出租房屋為主，資助出售單位為輔。在資助房屋方面，必須限制轉售條件，以免日後流入私人市場。盛傳房委會修改章則，明年起出售的資助房屋單位，私人市場禁售期由五年增至十年，首兩年轉售給居二市場的價錢不能高於買入價，做法可取，但未夠徹底。房委會應該全面禁止新落成單位轉售至私人市場，全面分割自用及商品市場，杜絕買家殘存扭曲保障性房屋用途，用以投機置業致富的想法。

重訂辣招功能　不談不談還須談

然而，按現時建屋進度，隨時要二、三十年，公營房屋才見充裕。政府必須介入私樓市場，確保市民可以負擔私樓樓價和租金。因此，社會不應避談辣招，政府更應主動重訂辣招功能：辣招不再是短期、因時制宜的措施，而是恆常措施。

恆常化辣招的意義，是敬告投資者和勉強有力上車的市民，別再心存僥倖，打消減辣、除辣可以刺激交投、售樓圖大利的念頭。業主如要高價售樓，就要預備承擔高昂的交易費用。辣招的收入，應該撥作興建公營房屋，增加財源。

如今公營房屋短缺，港人要在私樓覓居所。因此，辣招必須長期實施，打擊投資炒賣意欲，確保一般人能夠負擔樓價。政府是時候要改變迷信自由市場的觀念，減低樓市風浪，保障廣大市民的住屋需要。