新加坡八成居民擁組屋　學者反倡增廉租屋　香港人有何啟示

大約八成新加坡居民居住組屋，當中絕大部分是自置，只有約 5.7% 是租戶。當地政府設法鼓勵置業，以安定民心，藉此維繫家庭，並累積家庭財富。香港人每天也為住屋煩惱，相當羨慕他方的房屋政策。
當地近期有評論指出，面對樓房契約到期問題，未來經濟和薪水難以持續增長，削弱國民供樓的能力等因素，政府應該增加出租組屋的比例，更符合多變的社會環境。此類聲音未成主流，但不可忽視。港府及市民也應慎思，麻木追捧置業非良策，應該尋求均衡的租、置市場，讓租客、業主的居住需要和權利也受保障。

新加坡 60 年代奠定資助置業基石

在 1960 年代以前，新加坡政府主要興建出租房屋，大量居住木屋區貧民窟的國民得以上樓。自 1964 年起，政府力推出售房屋，並推出提取公積金供樓和置業貸款等鼓勵計劃，國民置業比例穩步上升。政府曾於 1980 年代定下全民置業的目標，至今有 82% 居民居住公營房屋，當中有約 95% 為自置居所住戶。居住出租單位的人數只有 5.7%，皆為低收入人士或長者，讓他們有瓦遮頭，組屋單位的質素也較差。

比較香港跟新加坡的房屋發展史，起初似曾相識，不久便各走各路。香港不停興建出租公屋，第一代的資助出售房屋在 1978 年才推出，在 2016 年，資助出售單位居住人口佔總體 15.7%。

資助國民組屋置業，是新加坡政府國策。在工業發展時期，這減輕國民即時住屋開支，有助壓低工資，降低企業生產成本。穩定的工作，有助國民依時穩定償還樓宇貸款，同時反過來要求國民努力工作，有錢供樓。當社會進入金融、地產、服務業時代，房產成為增值工具。不論何時，組屋皆發揮穩定民心，維繫國民身份的功能，人民與國家休戚與共。

幾十年來賴以成功的金科玉律，到現在，到將來仍然見效麼？當地學術界最近牽起一番反思，有部份涉及自身土地政策，有部份涉及更宏觀的社會經濟轉變，值得香港參考。

政府收回芽籠地段重新發展　居民擔憂組屋同途

組屋契約為 99 年，超過 40 年的組屋有約七萬間。最先發展的一批，還有 40 多年就到大限。

之後是供款問題。剩餘不足 40 年的契約，不准動用公積金購入。剩餘不足 35 年的契約，銀行不批按揭。剩餘不足 30 年的契約，不准動用公積金供樓。

還有關鍵一點：契約到期後，土地將會歸還政府。

國民的擔憂，源於政府去年宣布，芽籠一處私人住宅地契在 2020 年底到期後，所有住户必須遷出並無償交還房屋給政府，騰出空間興建公共房屋。

李光耀公共政策學院助理教授 Ng Kok Hoe 早前在當地媒體撰文，點出當下的組屋政策，或未能夠肩負安老之目的。國民開始思考，組屋、私樓會否殊途同歸？如是，隨着組屋契約到期日趨近，百萬計的物業價值會漸漸下降，最終歸零。

當然，長者可以參與類似逆按揭的屋契回購計劃，或者選擇賣大屋搬細屋套現，但物業價值及能夠注入公積金的金額也隨時日下跌，長者要掌握時機。政府有組屋重建計劃，被選中的樓宇可獲市價收回，但一般人不會知道是否「中獎」，難以估計。

其次，新買家為了按揭，會傾向選擇契約年期長的單位，現業主出售「短命」單位的難處增加。

時勢改變中新生代置業能力　廉租屋模式或更可行

除了關心物業價值，當代中年和青年人的持續供款能力，會否如上一代穩定，也成疑問。將來的經濟充滿變數，人難以如工業起飛時般，描繪人生軌迹。國民難以預計十年、二十年、三十年後的飯碗和薪水。那邊廂，組屋條件再吸引，也阻不到晚婚，生育意欲低的現實。購買以三至五房式的房屋單位為主的單位，未能配合單身、二人家庭組合。

因此，廉租屋似乎更符合當下社會經濟形勢。新加坡政府近年增加出租單位數目，由 2008 年的 4.6 萬個，到 2016/17 年度的約 5.8 萬個。在此之上，Ng Kok Hoe  建議更尊重租屋的選擇，放寬出租單位資格，從而進一步拉近出租和自置資格差異。

新加坡也反思了　香港還盲信置業主導麼

相比之下，香港地契時限的問題，基於居屋和自置公屋數目和比例較少，在私人樓宇較明顯。反而，家庭組合縮小，加上經濟和勞工結構趨向彈性化，動搖物業負擔能力的論點，港人更值得深思。在今期《01周報》的訪問，香港理工大學社會科學系講師鄒崇銘點出，保障租客住屋權，興建更多減低商品化成分的房屋，比推高置業率更有用。

五十年前，新加坡參考香港興建公屋的經驗。五十年後，香港想仿效新加坡大規模置業政策。然而，當地漸漸反思全民置業目標的盲點。是時候細味一下當中論點，相互裨益，共同構想未來都市居住模式。