【施政報告．觀點】發展商囤積農地　政府應動用《收回土地條例》

特首林鄭月娥早前在施政報告記者會中回應提問時指出，政府不會使用《收回土地條例》收地，以發展「港人首置上車盤」計劃，因為條例涉及公權，容易引致爭拗，甚至遭到司法覆核，因此做法不切實際。然而，《收回土地條例》內容清晰，而且有案例可循，絕對是政府應該使用的收地利器。大地產商囤積農地，「待善價而補」，一直妨礙政府解決住屋問題，政府必須懷着披荊斬棘的決心，與地產商周旋，勿忌憚運用這把尚方寶劍。

據2016年政府統計，全港共有5,100公頃農地，而四大地產商則擁有近千公頃的農地儲備。按現行制度，發展商要在農地興建私人住宅，須向城規會申請改變土地用途，並繳交由地政總署釐定的地價差額。然而，大發展商資本雄厚，無須急於發展農地，因此大可與政府討價還價，若覺得價錢「過高」，便將計劃拉倒；另一方面，政府的可建屋用地卻是捉襟見肘，以致要為滿足建屋需求而大感頭痛。

為改變發展商和政府之間經常就補地價問題拉鋸的局面，前特首梁振英在2014年推出了「補地價仲裁先導計劃」，政府和土地業權人均可就補地價金額申請仲裁，讓仲裁庭作出裁決。然而，截至2016年12月為止，地政總署曾發出18宗仲裁邀請，只有2個個案申請人接受邀請，餘者皆選擇採用傳統模式與地政總署商討補地價。由是觀之，這個先導計劃根本無助於加快建屋流程。更重要的是，即使流程加快，發展商也只會興建低下階層負擔不起的貴價樓，無助解決嚴峻的住屋問題。

對於有人質疑政府何不動用《收回土地條例》，從囤積農地的發展商手中取回珍貴的土地，林鄭月娥認為此舉易起紛爭，所以不切實際；然而，事實是否當真如此？現行的《收回土地條例》其實對政府非常有利，當中訂明行政長官有權以「公共用途」為由，收回任何土地，土地擁有人可以就補償金額與政府協商，甚至請求土地審裁處裁定補償額，但不可以拒絕政府的收地命令。在2014年，政府便曾引用《收回土地條例》，收回5.6公頃位於屯門的土地，發展公共房屋和社區設施；2016年，政府也在北區收回1.5公頃土地，興建安老院舍。換言之，《收回土地條例》並非動不得的條例，問題只在於政府敢不敢向大發展商索取土地。

此外，根據終審法院的案例，政府以《收回土地條例》收回農地的所須支出，並不高昂。觀乎2003年的「地政總署署長訴Yin Shuen Enterprises Ltd及另一人」一案，終審法院指出，政府按《收回土地條例》與土地擁有人協議補償時，不用考慮土地的發展潛力。例如假若政府要向發展商收回一批閒置農地，只須參照農地價值來訂定補償金額，而無須理會農地一旦變成住宅用地後所能帶來的巨額利潤。

若政府真的有意加快建屋流程、增加可建屋土地量，除了動用《收回土地條例》，還有不少措施可以考慮，例如徵收閒置土地稅，又或制訂閒置土地發展年限，這些都是坊間提出過的建議。然而，政府有尚方寶劍卻不用，民間的建議又置之不理，仿似生怕開罪發展商，凡此種種，大眾都看在眼裏。施政報告聲稱要「一起同行、擁抱希望、分享快樂」，但這不能只是口號，而必須讓市民真切看到政府處理土地問題的決心。