團結香港基金｜細說人口變化　解讀樓市走向

團結香港基金專欄｜葉文祺、梁躍昊、賈文薈

差估署最新公布的私樓租金指數顯示，6月份租金表現持續造好，創四年半以來新高；至於樓價方面則維持跌勢，「撤辣」後的升幅不但全數蒸發，更錄得近八年以來新低。正常來説，樓價與租金應該是正向關聯，因爲樓價上升往往源於住屋需求增加，令租金同樣有上升動力；而經濟表現向好也可帶動租金看漲，亦同時刺激樓價上漲。

由此可見，現時樓價與租金走勢背馳實爲反常，而這是由多種因素共同造成，當中包括人口變化所引伸的房屋需求與供應。近來，受惠於各項搶人才政策，外來學生與人才湧港令人口逐漸回升，帶動住屋需求上升並陸續消化市場上的租盤，導致租務市場水漲船高。二手樓市方面，在本港老齡化趨勢下，大部分住宅物業由中老年人士持有。由於這類業主並不急於賣樓，加上高息口下，本地買家轉買為租；而「新香港人」則普遍傾向購買一手樓，導致二手市場成交淡靜。再看一手市場，私樓庫存持續高企，令發展商均傾向採取低價銷售策略，以釋放市場購買力。

人才湧港帶動需求　租務市場「水漲船高」

隨着2023年2月本港正式復常及全面通關，人口數字有所反彈，並於年底回升至751萬，較疫情時的低點增加超過15萬人。

以上趨勢得益於外來學生與人才的增加。根據入境處的數字，2023年有超過6萬名外來學生獲批學生簽證，較2020年增長近八成。而在政府積極引進人才的努力下，「高才通」計劃以快速及簡化的處理機制，為香港在短期内帶來了很多人才。計及其他輸入人才計劃，2023年持各類工作簽證赴港的人才總數突破13萬人，大幅增長至2019年的兩倍有餘。

外來學生及人才湧港，加上踏入暑假傳統租務旺季，對住宅租務需求形成剛性支持，並陸續消化市場上的租盤。據代理統計顯示，全港租盤數目與上年相比減少逾一成，租盤供不應求，帶動租金走勢向上。這趨勢亦在差估署的租金指數中有所反映，指數連升四個月之餘，於今年上半年已累升1.6%。

年長業主放盤較少　二手樓市持續淡靜

另一方面，本港人口老齡化趨勢明顯，60歲或以上人口於2023年底已突破200萬，佔全港總人口的31%。統計處的數據還顯示，七成的香港住宅由50歲以上的人持有。這些物業多於早年購置，雖然樓價在近年有所回調，但買入價仍大幅低於目前市價。這類業主大部分已還清按揭，這比例在60歲或以上的群體更達到超過86%，因此他們沒有按揭供款的壓力。即使面對息口變化及市況波動，對於他們的影響仍然有限，無需急於減價賣樓。

在需求方面，自2022年聯儲局啟動加息周期以來息口節節攀升，令定期存款息率比起買樓收租的回報還要吸引，減低投資者購買物業收租的意欲。同時，本地用家也面對按揭息率上升，每月還款增加之餘也減低供樓能力，使買樓意欲受到削弱並傾向轉買為租。至於「新香港人」則偏向購買全新單位，在二手市場的活躍程度較低，僅佔二手買家總數約一成。這些均導致二手市場交投淡靜， 2023年只錄得3.2萬宗成交，較2021年加息周期前的5.6萬宗萎縮逾四成。一些急於去貨的二手業主唯有擴大減價力度，加劇樓價下行壓力。

買家入市保持觀望　一手樓市低開吸客

樓市撤辣後，不論香港人、內地或海外人士在港置業，在繳付印花稅項及入場門檻方面基本上一致，吸引來自內地的購買力加速流入本港新盤市場。據代理統計顯示，「新香港人」佔一手買家的比例從2023年第四季的27%，急增至今年第一季的36%。這意味着平均約3宗登記，便有1宗來自內地客，這與本港多項吸引人才計劃不無關係。

然而，如上述二手市場的狀況一樣，一手市場的潛在買家，包括投資者及用家均取態審慎，在撤辣效應消退後觀望氣氛濃厚。主要一手項目的庫存在2024年第一季有所回落後，在第二季持續橫行並維持在2.1萬伙的高水平。為扭轉新盤銷情慢熱的局面，發展商普遍採取低價銷售策略，並以低於同區二手價開價。這不但加劇與二手市場的競爭，也削弱市場對樓市反彈的預期。雖然人口上升及撤辣效應確實帶來住屋需求，但受到高息影響，對於買樓需求的影響始終有限。

綜上所述，人口變化所引伸的效應，對住屋需求及樓市走向均有重要影響。統計處近日公布了最新的本港人口和勞動人口推算，預計香港總人口會由現時的751萬，增加至2046年的819萬，未來25年本港將有152萬人淨移入。筆者期望當局以前瞻性的目光考慮相關變化，因時制宜，規劃未來的土地房屋供應策略。

作者葉文祺、梁躍昊、賈文薈分別是團結香港基金副總裁兼研究部聯席主管、土地及房屋研究主管、助理研究員。

文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。