團結香港基金｜全面「撤辣」後的樓市展望

團結香港基金專欄｜葉文祺、梁躍昊、趙恆

財政司司長早前宣佈全面「撤辣」，取消實施十多年的額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅安排。究竟「撤辣」之後，樓市將出現什麽樣的反應，甚至會否出現炒賣，備受市場關注。本文冀透過多角度分析「撤辣」後的市場動態，以解答社會上的不同疑問。

改善市場流動性　激活樓市「換樓鏈」

我們認為，這次財政預算案公布的政策，最有利於有意換樓的家庭。在「撤辣」之前，不少本身已經持有住宅的業主，糾結於稅務考慮，盡量「先賣後買」，以免被徵收額外稅項。而由於「撤辣」大大限制了入市買家的數量，令市場上成交偏少，導致不少換樓家庭無法賣出手上的房產。尤其是市場氣氛較差的時候，在連鎖效應之下，整個市場的成交幾乎陷入停滯，導致「換樓鏈」斷裂。我們只需簡單對比去年與實施「辣招」前的上一個完整年份2009年的住宅流轉率，不難發現「辣招」對市場造成的影響十分顯著。在2009年，住宅的流轉率超過一成。然而自實施「辣招」以來，樓市交投持續萎縮；加上去年市場情緒低迷，流轉率更降至不足4%。低流轉率意味著需要更長時間配對買賣雙方。假若業主一直無法出售單位，則導致買賣停滯；而急於求售的業主，或需更大幅度減價才能沽出單位。

全面「撤辣」後，有望大大改善近年市場流動性不足的問題。假若流轉率重回實施「辣招」前的高位，隨著市場上的交投逐漸趨向活躍，可讓「先買後賣」的換樓人士不用先付辣招稅及急於減價出售舊有單位，有助降低換樓成本。

除了得益於市場流動性改善，新公布的按揭政策亦有助他們獲得購買物業所需的按揭金額，進而達到激活「換樓鏈」的效果。在公布財政預算案之前，非首置買家申請按揭時需進行壓力測試，並要求買家在利率上升兩厘的情況下，供款佔入息不多於六成。然而隨著預算案中宣佈暫停實施壓力測試，買家只需確保供款不高於收入一半。這意味著申請按揭所需的收入水平下降，買家更容易買到心頭好。根據測算，以同樣的收入水平，買家可負擔的按揭金額上升了約4%。儘管增加幅度不算十分之高，但對於收入「差少少」的換樓業主或收入水平較爲浮動的自由工作者、斜杆一族等則有比較顯著的效果。

助力香港「搶人才」　炒風重現機會微

全面「撤辣」的措施，除了在本港市場引起回響，也受到内地及國際市場的高度關注。對於此前受制於「辣招」的非本地需求來説，香港、北京、上海和新加坡等一綫亞洲城市一直屬同等級別的資產選擇。雖然在農曆年前北上廣深均分別局部解除限購，但京滬兩地的政策依然非常謹慎，撤消限購的力度十分微弱。加上鄰近的新加坡在去年向外國買家徵收的稅率由30%增至60%，以公司或信托方式置業更是由35%調高至65%，勢令有意投資當地的海外人才卻步。相比之下，現時香港樓市容許任何人購買物業而不需再繳交額外的印花稅，吸引力則有所提高。

與此同時，另一市場焦點則是全面「撤辣」會否使炒賣重現。以目前情況來看，樓市似乎並未具備炒賣的條件。對投資者來説，目前利率水平仍然是過去十年的高位，供樓利率超過4厘；而同時，買樓收租的租金回報率只有約3%；假若再加上管理費、維修費用、物業稅等成本，租金回報則更加相形見拙。由於投資者利用杠桿來買樓收租並不划算，因此可以預期，炒賣需求不會在短期内復熾。

更重要的是，隨著政府積極造地並進入收成期，手中土地儲備已較以往充裕，可按照市況發展調節推售土地的數量和速度，從而令樓市供不應求的情況有望得到改善。這點已在今年的賣地計劃中得到體現。政府將兩幅位於東涌的地皮抽走，並加入來自其他地區的非滾存新地皮，顯示當局可從不同來源的土地選擇並放進賣地表內，調控樓市的「工具箱」有所豐富，「底氣」也顯然比當年推出「辣招」時更加充足。

總結來說，「撤辣」政策的全面實施將對樓市帶來多重影響。首先，市場流動性將得到改善，成交量有望恢復正常水平，換樓家庭將更容易出售手上的物業。其次，按揭政策的放寬將讓換樓一族更容易實現置業升級的目標，提升他們的換樓能力。此外，高利率和充足的供應將壓抑潛在的炒賣需求，避免市場出現過度波動。總的來說，「撤辣」後的樓市有望實現更加穩定和平衡的發展，為市場參與者提供更多機會和選擇，同時也進一步掃除外地人才來港發展的障礙。

作者葉文祺、梁躍昊、趙恆分別是團結香港基金副總裁、土地及房屋研究主管、助理研究員。

文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。內文分題為編輯所擬。