凱施餅店油麻地「廢墟樓」直擊　一個原因搞到全幢似穿窿｜燈神

本地老牌連鎖麵包品牌凱施餅店近年陷入財困，更多次被舖位業主入稟追租，亦曾被申請清盤，而旗下多項物業早前也淪為銀主盤被推出放售。燈神睇返近兩年新聞，數一數其實都已經有多達18項物業淪為銀主盤被賣出，涉及成交金額多達大約10億元。

而近期成為銀主盤、較為矚目的物業就包括油麻地廣東道894號全幢舊樓，早於1973年落成，至今樓齡已經高達51年，啱啱好超過半年紀。這幢舊樓樓高5層，可作商住用途，設有地舖、閣樓及天台，地盤面積大約700平方呎，相等於一個中型單位。當中地舖建築面積約630平方呎，內置樓梯上閣樓，閣樓佔地約330平方呎。

樓上5層則為住宅部分，每層實用面積約348平方呎，皆可建作兩房連一廚一廁的間隔。另外，物業亦設有約210平方呎的1樓平台及約200平方呎天台。

這一幢舊樓近期成為咗市場焦點之一，事關佢位置幾好，介乎係旺角與油麻地之間，行去大型商場朗豪坊只係需要7分鐘。對於投資者而言，無論係投資者買入全幢出租兼博收購又好，發展商買入全幢申請重建又好，相信都係一個唔錯選擇，不過實際只係「賣唔出」。

燈神留意到，早前喺8月份，這一幢爛鬼舊樓曾經全幢透過拍賣行推出，開價2,800萬元推出拍賣，按住宅、地舖及閣樓面積計算，呎價約10,359元，不過就未能成功沽出。而係9月份又再次透過拍賣行推出，減價240萬元，減幅大約8.6%，開價降至2,560萬元。雖然略為輕微減價，不過在跌市情況，都係吸引唔到投資者出手，再一次流拍「賣唔出」。

市區地皮、單位不嬲都好珍貴，通常你肯平少少、低於市價出租其實都好快有租客自動現身。不過這幢市區舊樓就真係比較特別，現時狀況真係嚇死人，燈神都忍唔住親自直擊參觀一下。

燈神近期去咗現場望下，舊樓周邊全部都係一些電器維修店、五金店、車房等等，雖然不太吸引，但勝在冇乜吉舖。不過凱施餅店這一幢5層高爛樓就十分礙眼，全幢都空置，地舖位置就貼滿晒厚厚的地產代理招租廣告，意味已經丟空一段長時間。

去到現場全幢5層高舊樓，從外面望落去，絕對稱得上為「散爛殘」，全幢只有水泥石屎牆，屋頂一層仲有一大堆在石屎牆中生長的雜草，變咗「另類盆栽」。

內部形同廢墟　石屎剝落、鋼筋外露

燈神小心翼翼走入這一幢舊樓內，內部十分殘舊，除咗沒有任何裝修外，基本上每一處都係「爛」。每一層的內櫳牆身及天花板，都出現嚴重石屎剝落，部分位置更外露鋼筋，地下滿佈雜物及垃圾，形同廢墟。

外貌似「穿窿」　因業主自行拆窗框避免老化跌落街

大廈整幢都係面向廣東道，不過每一層都冇咗窗框，因此從外面看大廈就好似「穿窿」，即係落大雨時就隨時撇雨入屋， 如遇大風街內雜物亦會吹入舊樓之中。

至於到底是什麼原因？燈神就問過一些資深地產代理，原來一般情況，業主唔想為太過殘舊的舊樓重新裝修、維修，但同時又唔想出現窗框老化危機，隨時掉落街傷到人，所以就直接清拆每一層的窗框，免除「跌窗」情況。不過這個做法同時也令到整幢大廈變得更加「散爛殘」。

代理：住宅租金攀升可翻新作小型學生宿舍

至於假若有投資者有意買入全幢爛樓，到時又有何作為？燈神同個別代理都傾過，佢地就話近兩年住宅租金不斷攀升，其實這一幢全幢舊樓都可以考慮翻新作為一幢小型學生宿舍，又或者直接作出租用途。

保守估計翻新費至少數百萬

不過翻新費用就至少數百萬元，若果以每個單位耗資30至40萬元裝修及安裝水電，全幢就至少大約200萬元，而且仲未計外牆及舖位部分，相信200萬只係一個好保守的數字，或許等日後市況由發展商收購會係更佳選項。