啟德跑道區新盤平過地價 發展商為吸客 竟用昔日拆售手法｜燈神
政府在2月底全面減辣，其後一、兩個月，香港樓市進入亢奮期，新盤成交數量大幅攀升，3月份一手成交宗數高達超過4,100宗，創近11年新高水平，而本地樓價亦由低位回升大約3%。不過事隔大約四個月，亢奮期已經結束，6月份一手成交量已經大幅降低至逾600宗水平，較3月份亢奮期大削85%，而截至最新的樓價指數，亦已重回撤辣前的水平，期間所錄的樓價升幅約3%全部「蒸發」，而且更跌穿撤辣前水平。
燈神認為，撤辣效應的短期亢奮作用已經完結了，市民已經不再因有利好政策消息而即時作出入市決定。在市民購買力薄弱之下，大型發展商唯有繼續劈價吸客，就好似周中開價的全新盤啟德柏蔚森I ，首批60伙折實平均呎價17,188元，創出過去8年啟德區新低水平，而且入場費「唔洗四球」，更加係啟德歷來入場費新低紀錄。
柏蔚森I 開價之後，燈神睇返市場反應，普遍都認為呢個樓盤定價十分低，為過去多年來啟德區最平新盤，而且位置更是位於定位較高端的跑道區，感覺上就更加抵。
為何發展商新世界發展（0017）及遠東發展（0035）願意平價開盤？撇除財務狀況不說，其實樓盤所在的地皮，喺由兩家發展商在大約3年前「執筍貨」奪得。
地皮曾三度易手 每呎樓面地價1.38萬
講返幅地皮，其實本身為政府一幅住宅官地，最早於2018年11月「爆冷」由潘蘇通旗下高銀金融（0530），於2018年11月「爆冷」以89.07億元奪得，每呎樓面地價1.55萬元。惟其後高銀陷入財困，終地皮於2020年7月以70.4億元「蝕讓價」售予內地商人陳壯榮。當時陳壯榮被指與佳兆業關係密切，故佳兆業被視為項目之幕後買家，直至2021年3月份佳兆業才向媒體確認已入股此幅地皮。
不過，新世界發展（0017）及遠東發展（0035）在2021年11月以79.5億元收購由商人陳壯榮及佳兆業集團各持有50%權益的迅富國際全部股權，即變相持有相關地皮。以成交價計，每平方呎樓面地價約1.38萬元。
3年前連地基一併買入形容是「Quick Win」
柏蔚森I 所在地皮經過三度易主後，終於由新世界發展（0017）及遠東發展（0035）落實發展。當時燈神已經聽聞，兩家發展商買入該地皮時，地皮已經完成了地基工程，因此當時發展商一致認為屬於「筍價執平貨」，因為作價79.5億元是包括了地皮及地基工程，而且更認為這一單大刁是「Quick Win」。
柏蔚森I 的每平方呎樓面地價約1.38萬元，這個地價水平在3年前可能真的是筍價，但目前樓市已經大不如前，燈神記得去年底長實樓神趙國說過，現時本地建築費用十分貴，每呎建築成本高達約5,000元。
長實樓神曾說建築費貴、每呎動輒5000元
如果以此計算，樓盤每呎地價連建築成本可能處於一個較高水平，當然扣減本身已經完成的地基工程，或會有所降低。但同時也不能忘記目前的利息水平已經較三年前大幅攀升，普通按揭客戶一般實際按息水平已由低於2%，上升至目前的4.16%，相信發展商承受的利息壓力絕對不會低！
「麵包平過麵粉」 跑道區向海最貴地價每呎1.96萬
此外，燈神留意到，啟德區開始出現「麵包平過麵粉」的情況。柏蔚森I 首批60伙折實平均呎價17,188元，其實較啟德跑道區內三幅地皮更低，跑道區內呎價最貴的地皮為啟德天瀧所在地皮（4C區2號地盤），2019年5月批出，當時每呎樓面地價高達19,636元。該項目由六家發展商一同投地發展。
至於華潤、保利跑道區新盤「澐璟」（4C區1號地盤）及新地跑道區新盤天璽·海（4C區3號地盤），2019年奪地時的每呎樓面地價約18,080及17,360元。不過以上三幅跑道區地皮都是面向維港方向，景觀較好。
租金持續攀升 新盤罕有採用租金回報策略
近期住宅租金出現急升的情況，私樓租金指數更創出四年半新高水平。燈神估唔到柏蔚森I 竟然會出動租金回報的策略吸客，為過去新盤銷售時甚少使用的銷售策略。睇返這個租金回報條款，發展商提供為期兩年租務安排，由發展商為買家提供指定租客。年度租金為成交金額3.5%，租金每半年預繳一次，租期由住宅物業之轉讓契之日的翌日起計算，最快於簽署合約翌日可收到租金。
昔日劏舖、車位拆售常用吸客手法
睇完這類租金回報條款，立即令燈神想起昔日盛極一時的商場劏舖，因過往多名舖位投資者大額買入各區基座商場舖位後，通常都會拆細作幾百個面積細至數十呎的劏舖，售價由數十萬至逾100萬元起，務求「細細粒、容易食」。
該類劏舖投資者更會向買家提供首年或首兩年租金回報之類，好似2015年由投資者尹柏權拆售的大埔大日子商場，前身係大日子酒家，涉3層共約1.26萬方呎，尹柏權劏細拆售220個舖位，面積最細只係約60方呎，入場費約139萬元，當時尹柏權就向買家提供首兩年可享5厘的租金回報保證。
太古拆車位、麗新沽商場也應用租金回報策略
此外，太古地產（1972）近年也大規模拆售藍籌屋苑太古城的車位，當中也設有3年的租賃現金回贈。
而近日其他發展商也採用租金回報作為出售條款，麗新（0488）及帝國集團合作的將軍澳藍塘傲商場連停車場，新近以5.4億元沽出予華潤集團旗下的華潤隆地，當中也設有首兩年租金收入保證，如果每年租金收入不低於3,300萬元，賣方就要向買方支付差額。
雖然劏舖、劏車位及住宅市場屬於兩個完全不同的市場，不過作為賣方的大型發展商，都採用租金回報吸引買家，睇嚟對於市況並不樂觀。又或許這類租金回報策略將會成為新趨勢。