屯門樓爆？NOVOLAND驚現樓價腰斬慘案？　原來只係一場誤會｜燈神

樓市持續走下坡、樓價節節下滑為人所共知，全港各區屋苑都有蝕讓個案，當中包括一些大型藍籌屋苑，蝕幅普遍介乎約一成至兩成。二手業主蝕讓近年已經成為普通過「當食生菜」的事件，一般人都開始對這類個案感到麻木，不過近期網上有討論指一個正在銷售的屯界新樓盤，竟然錄得一宗帳面勁蝕54%個案，震驚了一眾網民，更有不少「樓淡」嘲笑即將樓爆。

燈神對於樓價升跌從來都冇乜特別立場，不過蝕咁多的新樓盤二手個案確實少見，所以都特意了解過上述情況，最終發現原來「勁蝕54%」的解讀，只不過係一場誤會。

市傳NOVO LAND二手勁蝕54%　震驚網民

燈神一直都好關心香港樓市，無論賺又好、蝕又好，燈神都會了解下，略知一二。不過近期有網民於討論區講起近年樓市下滑，連入伙僅僅一年的屯門大型樓盤NOVO LAND都有二手蝕讓個案，而且蝕幅更加高達54%，幅度相當誇張，呎價唔夠7,000元，基本上就平過市區公屋水平。

樓價腰斬遠高一般住宅蝕幅惹懷疑

第一眼睇到蝕咗54%這個數字，燈神就充滿懷疑，因為這個貶值水平遠遠高於近期一般住宅屋苑的蝕讓情況，似乎就不合理。但有網民討論，就嘗試拆解一下。睇返大型代理行美聯的成交資料，的確有顯示該宗大蝕讓，單位就係NOVO LAND1A期 Elverum2座高層F室，係一個實用面積304平方呎的一房戶，原業主在2022年9月以457.77萬元買入單位，呎價約1.5萬元。不過最新資料顯示，單位喺2024年6月以210萬元沽出，即係僅僅21個月，單位帳面貶值54%。

區內代理未聽聞售相關單位放售

但係這個蝕幅數字實在太過不合理，入伙僅兩年的新樓盤絕對不應該蝕到咁，燈神向該區各間地產代理打聽，但也沒有任何單位放售的消息。通常沒有經代理行放售的單位，如果出現成交登記，一般都涉及特別情況，因此估計可能是涉及單位業主或親屬之間的近親轉讓個案。

確認為業主近親轉讓、「加名」　僅佔二分之一業權

最終一位非常熟識屯門區二手樓市的代理成功為燈神解謎，原來這一宗大蝕讓個案，的確涉及單位業主與親人之間的內部交易，而且代理仲話睇過查冊資料，果個單位原本由一位姓陳的人士持有，不過今年5月份就把其中二分之一的業權，以210萬元轉讓予另一位同樣姓陳的人士，因此可以推斷為內部轉讓個案，意味單位由一人持有，變成「加名」由兩位家族成員共同持有。

如果以上述半份業權成交價210萬計，即係整個單位總值約420萬元，雖然較係較2022年9月買入價457.77萬元低約38萬元，但係貶值幅度只是約8.2%，對比網上流傳大蝕54%真係差天共地。

至於為何要把單位的半份業權出售、轉讓？最正路的原因，應該是家族成員之間的財產分配做法，純粹平衡返每一位成員的權益，所以就「加名」。

不過燈神又大膽推敲一下，可能涉及甩名、慳稅的情況。假設上述單位的業主，把單位轉讓予另一位近親家族成員，若一次過把整個單位業權全數轉讓，便需要以單位市價420萬元作為登記，因此便需要為以上單位轉讓向政府繳付印花稅，涉及稅款約6.3萬元。

若轉讓業權分兩次進行　每次印花稅僅100元、可大幅慳稅99%

不過若果把轉讓過程斬開兩個部份，首先把一半業權（市值210萬元）先行轉讓，由於涉及樓價低於300萬元，因此只需要繳付最低稅款100元。至於餘下一半業權（市值同樣涉及210萬元）則在相隔一年或數年後才進行轉讓，屆時稅款也是只有100元。此做法就可以大幅度慳稅，僅200元，遠低於一口氣轉讓整個單位業權所需的稅款約6.3萬元，勁慳99.7%。

不過以上做法只係理論上可行，燈神認為有少少「劍走偏鋒」，一旦稅局發現屬於可疑兩個案，最終目的為了慳稅，其實都有權追收相關稅款。

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