貓哭老鼠假慈悲? 為代理流淚被嘲「鱷魚淚」 林健鋒澄清｜燈神
香港經濟轉差「你知、我知、單眼佬都知」，全港各個行業都大喊救命。上個星期五經民聯就聯同地產代理業界與金管局副總裁阮國恒會面，席間經民聯副主席林健鋒講述業界經營苦況時一度落淚，因此外界就認為林健鋒就為地產代理業界艱辛情況而感觸流淚。
燈神見情況咁令人傷感，事後都忍唔住要致電給林生副主席安慰一下，點知林生竟然話「上一次（記招）流淚」，原來唔係為咗地產代理，想澄清返，是為全港中小企的困境而流淚，所以一眾傳媒都誤會咗。
上周五經民聯聯同地產代理業界與金管局會面，講返整個業界苦況，記招期間林健峰出現落淚一事。事後林生就同燈神講，話傳媒誤解左他，他流淚為的是全港中小企，心痛他們目前的苦況，而不是地產代理業界。
林健峰澄清傳媒誤解 純粹心痛全港中小企而流淚
其實當日雖然林健峰係聯同地產代理一齊開記招，但內容都離不開中小企、工商舖業主他們目前做生意面對壓力重重的困境，林健峰認為銀行收緊住宅及工商舖按揭，長遠或導致物業市場「惡性循環」，希望銀行盡快減息，各界人士攜手合作。
而當日記招，一眾出席的地產代理都有「幫人出頭」講返工商舖業主苦況，當中更提及被銀行催收貸款（Call Loan）的困境。因此燈神相信，林健鋒的眼淚確實不是為了地產代理業界而流下來。
網民狂轟「鱷魚淚」、「貓哭老鼠假慈悲」
但對於林副主席的流淚，網上世界似乎一面倒狂轟，更有大量網民大罵是「鱷魚淚」、「貓哭老鼠假慈悲」。原因無他，因為當日大家都誤會咗林生為地產代理行業而流淚。但實際上今年地產代理這個行業走勢絕對不算差，而且仲有創新高「紅盤高開」情況。
2月底撤辣後新盤交投大爆升
睇返政府在2024年2月28日正式為樓市全面撤辣，「拆牆鬆綁」後交投量已經立即「大爆升」，3月份新盤市場全月錄約4,172宗成交，創11年單月新高。而再計一計撤辣後三個月，一手市場已吸金超過840億元，涉及近7,200伙。
至於今年上半年（1月至6月份），半年新盤成交量也已經突破1萬宗，接近2023年全年水平。
中原豪派花紅、地產代理短炒居屋大賺65萬
而在8月初，龍頭大行中原仲公佈咗次季向全線後勤派發0.35個月花紅，主任級或以上可獲0.525個月花紅。而今年首兩季計算，中原地產向香港全線後勤派發0.75及1.125個月花紅，較去年同期增加1.1倍。試問明明業績咁好，林生的眼淚又怎會為他們而流下呢？
另外，燈神都留意到，部份地產代理更懂得利用他們的專業智識大賺一筆。聽聞馬鞍山一帶有地產代理近期成功短炒居屋，果間居屋本身喺4月份以335萬元買入，最近隔咗3個幾月就炒貴到400萬元沽出，成功短炒19%，賺咗足足65萬！
地產代理重視交投量 不太擔心樓價升跌
所以燈神認為，地產代理這個行業向來都不用擔心樓價升跌，他們最擔心的只是物業交投量，真真正正面對困境的只會是承受樓價下挫的業主、抵押品價值大跌而被CALL LOAN的中小企。
中小企目前正面對困境，近年各類物業估價大幅度下挫，恒生的不良貸款比率出現倍升情況，所以部份中小企即使準時還款，都被銀行CALL LOAN，同時也出現部份投資者被銀行CALL LOAN情況。
銀行自身難保 再放寬按揭恐釀金融危機
事實上，金管局今年已提高按揭成數上限，並放寬樓花按揭範圍至撤辣前自住物業。但面對不良貸款比率近年有所增加，銀行業界審批按揭時更手緊，亦無可厚非。林健峰希望銀行盡快減息，但未曾想到銀行業都自身難保。
掉翻轉諗，香港商業物業市場陷入初步「爆煲」，亦拖累銀行業。過去大部分港銀的信貸成本，主要歸因於內房risk exposure，內房市場自2021年起陷入危機，港銀相關敞口已逐漸下降，但如今信用風險遷移至香港本地貸款組合，偏偏此時香港商業地產遇冷鋒，港銀面臨來自本地資產質素壓力，燈神擔憂好快就超越來自內地商業地產的風險。
磚頭價格下跌 銀行資產素質轉差
有本地銀行目前的香港商業房地產貸款組合約1,400億元，佔整體貸款多達16%，而內地商業房地產的貸款規模就按年降21%至280億元，佔比僅3%。至今年6月底，該銀行不良貸款大增86%至460億元，不良貸款比率由去年的2.83%幾乎倍增至5.32%。
面對香港商業地產這座冰山，觸礁的銀行又何止一間，另一家大行今年首季信貸成本27個基點，低於之前四個季度的平均42個基點。然而，香港對總信貸成本的貢獻，由同期的31%升至66%，內地商業地產信貸成本僅貢獻20%。該行次季不良貸款率亦升至2.42%。
鑑於香港樓市低迷，抵押品價值重估將是銀行減值另一因素，尤其對於高度集中在房地產相關貸款，或以房地產作抵押品支持的貸款的銀行。有大行就指，去年底上海商業銀行的減值貸款比率2.8%，增加1.9個百分點，主因某些香港企業借款人因抵押品覆蓋範圍減少，面臨還款困難。
本港銀行體系問題貸款已逐漸惡化
不良貸款比率激增，本港銀行體系的問題貸款已逐漸惡化，反映問題貸款的「特定分類貸款比率」由去年底的1.56%進一步升至今年3月底的1.79%，為2004年以來最高水平，創近20年新高。據金管局的貸款分類制度，貸款及墊款分類包括「合格」、「需要關注」、「次級」、「呆滯」和「虧損」。被列入「次級」、「呆滯」和「虧損」類別的貸款統稱為「特定分類」貸款。
由此可見，香港樓價持續下跌，其結果或令港銀不良貸款大增，繼而拖累整個銀行體系。燈神不得不為銀行抱打不平，無論林健鋒流下的眼淚是男兒淚還是鱷魚淚，銀行作為商業機構，不一定要回應他的希冀。
燈神認為，地產代理如此緊張或只因無利可圖，但這正正是高息環境下落雨收遮的自然現象，總不能要求香港的銀行業界犧牲自己成就他人，中小企恐怕是被過去的低息環境寵壞了，以為資金總是攤大手板就有？資本市場向來殘酷，林健鋒的眼淚還是在心裡流吧。