【樓市狂潮】發展商高成數一按助「上車」　可能送了買家一程？

儲夠首期然後「上車」，是不少人的夢想。但這個夢想愈來愈遠，一來樓價不停上升，二來因為金管局多次收緊按揭措施，令買家愈來愈難借得足入市。
有見及此，不少發展商為了「幫助」買家上車，索性透過旗下財務公司，向未儲夠首期的新盤買家借貸，一按成數可以高達8成或以上。
翻查記錄，「高成數一按」於2015年尾如雨後春筍般出現，惟魔鬼在細節裡，這類按揭首2、3年的「優惠」息率本來已高於銀行一按，之後的按息更超過5厘以上，供樓客為免捱貴息，雖然可以選擇「轉會」至銀行承做按揭，但需要補回差價逾百萬元及通過銀行壓力測試方可批核，過程中未必如此順利！

今年落成新盤    有15.5%由財仔承接按

自2009年10月，金管局合共推出7輪收緊物業按揭之措施，包括更嚴格的還款能力壓力測試和供款與入息比率、以及收緊最高按揭成數，令買家愈來愈難借得足入市。結果，一些首期不足，又或未能符合銀行按揭的壓力測試的買家，紛紛轉向發展商旗下的財務公司借高成數一按。吸引之處是這些「財仔」以免壓力測試、免入息證明、甚至高達樓價95%按揭作招徠，實行「貼錢出貨」。

根據中原研究部資料，2016年落成的新盤中，由財務公司承按的有814宗，涉及買賣合約金額96.82億元，分別佔總成交宗數8.7%及總金額11.6%；而預計今年落成的新盤中，由財務公司承按達821宗，涉及買賣合約金額達61.02億元，分別佔15.5%及16.4%；到了2018年，由財務公司承按的落成新盤，也有278宗，涉及買賣合約金額26.27億元，分別佔11.1%及17.9%。

中原按揭董事總經理王美鳳解釋，2015年底本港樓市曾進入調整期，樓價出現下跌，發展商為加快推盤步伐務求刺激銷情，起初只是數個樓盤提供「高成數一按」，讓首期不足或過不到壓力測試的買家「入咗市先」，當貨如輪轉高成數一按形成潮流後，其他發展商相繼透過旗下財務公司推出高成數一按，甚至推出免入息審查、免壓力測試及提供95%一手按揭，所以即使是金管局收緊銀行按揭，如700萬元以下自用住宅物業最高按揭至6成後，也有一些樓市「邊緣人」可以置業。「發展商賣盤有自己計法，為吸客出招是無可厚非，金管局很難監管發展商。」王美鳳坦言。

發展商一按　息率或高達6厘

然而，發展商當年提供的高成數一按，魔鬼細節不容忽視，其中按揭息率以P按﹙最優惠利率5厘﹚計算，普遍首3年息率較低，多為P-2.5厘﹙實際利率2.5厘﹚，但是第3年之後的息率迅即提高至P甚至P+1厘﹙實際利率6厘﹚。相比之下，銀行目前H按息率低於2厘！

王美鳳笑言「發展商其實計晒數」，普遍首1至3年息率是P-2厘﹙實際利率3厘﹚，但是3年之後息率迅即提高至P甚至P+1厘﹙實際利率6厘﹚，發展商旗下財務公司慢慢增加按息，目的是希望買家在不想捱貴息的情況下，在首兩、三年後「自動波」向銀行申請轉按。

同樣借600萬　每月供款相差逾1.2萬元

其實，首期不足「買住先」是否真的有著數？假設樓價706萬元，如果向銀行承做按揭最多只能借6成，首期約280萬元，但如果向發展商旗下財務公司，便可做足85%按揭，首期只須約106萬元。以借600萬元計，首兩年以P-2厘計算，供款為28,453元，第3至5年以P-1厘計算，每月供款增加逾10%至31,441元，其後以P+1厘計算，每月供款增加逾30%至37,172元。雖然發展商可以解決首期不足的問題，但「羊毛出自羊身上」每月供款逾3.7萬元，確實十分吃力！

相比之下，銀行提供的H按﹙銀行同業拆息﹚由去年初的H+1.7厘拾級而下，至現時的H+1.3厘水平。假設同樣向銀行借600萬元，以H+1.3厘計算﹙即約1.68厘﹚，現時每月供款24,536元，通過壓力測試最低月入也要59,925元。與財務公司最高每月供款37,172元，相差12,636元！

兩年後「轉會」　要補回逾百萬差價

為免繼續捱貴息，買家當然可以選擇兩、三年之後向銀行申請轉按，但問題便來了，因為「轉會」未必如想像中般順利，皆因買家需要補回當中按揭成數差價。

假設上述向發展商財務公司借600萬元的個案，在兩年後向銀行申請轉按，即使樓價不跌，在最多只可借6成的情況下，扣除樓價15%首期及兩年供款後，要「轉會」成功，最多要補回144萬元的差價，而壓力測試後月入更達到41,832元。

試問兩年內會否儲到144萬元的差額呢？若是借到盡上車的買家，日後無力供款或最終淪為銀主盤，心急「上車」隨時變「被下車」！