【二按真相】發展商借錢助「上車」 3大中伏位話你知
樓價高企，差餉物業估價署昨日﹙10月31日﹚公佈，9月份本港住宅樓價指數按月上升2.8%至295.5點，經已連升6個月。眼下，一手新盤入場費「閒閒地」500、600萬元，由於金管局去年初已規定700萬元或以下物業一按最多只可以借6成按揭；換言之首期起碼要200萬以上。「上車需父幹」自然不受影響，但如果閣下欠首期但供得起樓，身為樓市「邊緣人」理論上只能繼續做「無殼鍋牛」。
不過，向來賣樓不遺餘力的發展商，近年做埋「財仔」生意，透過旗下財務公司為這類樓市「邊緣人」提供高成數按揭，幫助他們跨過金管局的按揭成數門檻。此舉聽落「一家便宜，兩家著」，但其實隨着樓價愈來愈「離地」，藏有3大中伏位！
中伏位一、製造虛假購買力？
所謂二按，顧名思義，指在第一按揭﹙一般由銀行提供﹚ 之上，由其他財務機構提供的按揭，目前一手樓的二按多數由發展商旗下財務機構提供予準業主，達到高成數按揭目的。不過，與一按相比，二按牽涉的息率一般較高，「現行利率」一般以最優惠利率（Prime rate，簡稱P）計算，目前為5厘。
紀惠集團行政總裁湯文亮直斥，發展商提供二按是讓買家「預支」購買力，因為他們按正途申請貸款的話，是沒有辦法可以取得二按，若壓力測試寬鬆，未來只會害死這些樓市邊緣人，「地產商提供二按批核相對寬鬆，有促銷作用，但對於二按買家，他們要賭樓價升，如果跌就什麼也沒有，還要負上一身債，反而，發展商的損失明顯會低很多，因為有買家『墊底』，如果客戶最後放棄，物業最終變成銀主盤，發展商也可以重售該單位，更不受一手樓管制！」
城市大學建築科技學部高級講師潘永祥亦指，發展商提供二按優惠只是銷售策略，務求令買家可以盡快接貨，幫助谷大銷量。
中伏位二、首兩年「低息」好吸引？
審視本港6大發展商﹙即恒地、長實、新地、新世界、信和及會德豐﹚所提供的二按優惠，通常以P按最優惠利率計算，與坊間現時一按銀行提供的銀行同業拆息H按1.7厘，相差甚遠。為製造「低息」效果，發展商提供之二按普遍首2至3年的按息可獲P-2厘至P-2.85厘，即介乎2.15厘至3厘的息口，看似與H按分別不大，但只要「低息」期一過，二按供款利息即時打回原形，例如新地旗下新盤筲箕灣形薈，二按首兩年為P-2.85%，即2.15厘，但其後是P-1厘，即4厘息。
又以二按息最高的恒地為例，大部份新盤二按首2、3年可獲P-2厘，即3厘， 4、5年可獲P-1厘，即4厘，其後為P+1厘，即6厘。在未計美國加息等因素，供款6年間按息急增一倍！
中伏位三、免息免供是假象？
除了提供高成數一按及二按，發展商有時更會提借免息免供的優惠吸客，即在指定期間內不用供款和不用還息，比上述分段計息的方法，更容易給予買家「供得起」的感覺。例如香港興業旗下屯門單幢新盤䨇寓，最新價單的入場費為約417萬元，可向發展商申請最高85%一按貸款或30%二按貸款，首期只需約63萬元，更可申請2年免息免供之備用按揭貸款計劃，免供期過後全期P按，即5厘。
按計劃有限公司聯席董事葉敬誠指，首兩年免息免供確實可以幫買家「慳返」不少利息，但是最有「良心」的發展商都最少都會提供P 按，即5厘，兩年免供期過後就由零息一下子暴升至5厘，「當然地產經紀推銷樓盤時，都會以兩年後樓價一定會升作招徠，甚至吹噓之後向銀行轉按會很容易，但若果樓價不變或升得少，買家到時想慳息向銀行申請轉按時，就要補回差價。」不過，他亦補充，若是實力雄厚的買家，懂得利用兩年免息免供，之後「一炮過」還款，便不用擔心。
發展商成最大贏家
中原按揭董事總經理王美鳳指出，發展商高成數按揭及二按均為幫助上車的邊緣人，只要金管局按揭措施繼續收緊，高成數按揭都會流行，「雖然發展商將二按的息口定於P或P+1厘水平，原意是希望買家最終會轉按，但假設樓價不變，買家當時跟發展商借9成，而銀行轉按亦只肯批6成，就要補回當中差價，唔通又問財務公司借？唯有供返發展商的二按息口。」她續稱，若果樓價下跌1成，承做9成按揭的物業時變負資產，「預咗好大機會要收樓，所以買家都要衡量自己供款能力！」
城市大學建築科技學部高級講師潘永祥亦指，即使是日後因為有買家斷供或資不抵債，都可以「call loan」(要求借款人提早還款)，或收樓再賣過，「發展商想賺的回報何止息率P+1厘，他們最希望買家可以在5年內還晒二按錢，不要拖住他們！但買家供9成樓，袋已經無晒錢，若將來加息，或經濟差失業令層樓斷供，所以最好預留三個月的按揭供款，在三個月內盡快搵工供樓。」不過，他認為，對發展商而言，有關風險機率很低，每30個物業可能只得1個。如此計算，無論樓價升跌，發展商都會是大贏家！