【01觀點】房產恆久遠 　一所永流傳？

鑽石不過是一塊飢不可食、寒不可衣的硬碳，卻成為無數現代人嚮往和追逐的奢侈品，原因在於它擁有愛情忠貞不渝的象徵價值。鑽石業巨頭戴比斯 (De Beers)以出色的營銷策略，把一顆顆華而不實的晶體塑造成婚姻生活不可或缺的一部分。當然，倘若這些晶體顆粒的價格一年不如一年，如大蕭條時期的歐洲一樣，試問還有誰會把它當作婚姻「永恆不變」的最佳信物呢？戴比斯深明「保值」是維護鑽石需求的關鍵，所以它在過去一個世紀裡扭盡六壬去壟斷世界鑽石供應，製造出售價長期穩步上揚的假象。

想保值的不僅是擁有鑽石的情侶，還有那些持有「磚頭」的人士。香港一些靠房產置富的學者和智庫創辦人似有意再造傳奇，將戴比斯的成功故事在房產市場複製一遍。他們近年積極導人置業，就是訴諸房產「穩定上升」的價值。

林奮強甚至向高難度挑戰，進一步指即使房產最終分文不值，依然值得購買。他在10月20日發表一篇題為《買樓抵過租樓！用數字支持林鄭「以置業為主導」政策》的文章，假設有50年的居住需求需要解決，然後利用不同的預設參數進行運算，嘗試找出置業還是租樓更為划算。結果自然是他偏好的置業方案更為划算：租樓比買樓的總成本要高出四成至一倍。他認為單從「數據智慧」分析已足以證明房產具有「鎖定」終身住宿開支的好處，何況物業在現實裡是一筆可惠澤子孫的財富？

詳盡的數字有時候的確能夠幫助我們更好地理解事情，並提供客觀的證據來平息紛爭。但複雜的計算有時候也會成為障眼法，阻礙普通人去判別論據的對錯。因此很少人注意到，林奮強的文章缺乏了少許「理論智慧」，以致計算結果充滿着自相矛盾的地方。無論如何從「數據智慧」得到如護身符般的加持，其論述都難以站得腳。

林奮強是根據「理論」樓價去展開討論。所謂的「理論」，應當是指「效率市場假說」(Efficient Market Hypothesis)。在這個假說描繪的完美世界裡，所有市場參與者都會理性地評定資產，資產價格因而在任何時刻基本上都是正確無誤，反映着本身的內在價值，亦即未來現金流的淨「現值」(Present Value)。我們知道，房產可以帶來租金收益。假設擁有人永久持有物業，那麼他能夠獲得的價值就只有未來的租金。故此，林奮強利用一個預期租金回報率，去估算出千秋萬世的租金總和，當作物業的「正確價格」。

這裡就出現一個問題：既然林奮強假定樓價反映基本價值，至少在計算中，租用或購買同一物業所需的金額就不應該有差異。林奮強計到買樓需付金額比終生租開支小，只能說明運算過程存有謬誤。比如說，他在計算租樓總成本時，假設租金每年增長5%；但計算樓價時，卻假設租金如同永續年金的定期等額收入一樣。單單因為這個錯誤，已經很難令人認為林奮強提供的數據具說服力。

或許林奮強會反駁，哪怕終身租金與置業金額完全相等，前者是淨支出，後者則是投資，乃建立資產分享增值的途徑，置業依然是不二之選。但創富渠道明明五花八門，若然房產價格下跌導致大量財富蒸發，置業就不可能是一項明智的投資決定。林奮強的觀點並非不能成立，前提是香港樓市永遠向上。

為了令樓價只升不跌的遊戲維持下去，林奮強有意無意間充當了房產市場的戴比斯，推行精明的營銷策略。他主張以置業為主導的房屋政策，通過建立所謂的置業階梯，把越來越多的市民扯進物業市場，擴大置業需求，就不在話下了。但除了令大家買，同樣重要的是令大家不要賣。於是，他告訴市民房產如同「一顆永流傳」的鑽石，在百年歸老之後可以傳給下一代。內在含義是甚麼呢？就是叫你把物業留着，不要拋售，把樓市穩住。當越來越多人看到房產如何「保值」，即便是「買樓自住」的市民，自然也會抱着投機心態盡早入市鎖定利潤。

這就是所謂的「剛性需求」！但林奮強既視房產市場為效率市場 (他多次對王于漸教授的分析表示認同)，不可能承認任何泡沫存在。因此也就不難理解，他無視樓市追漲殺跌的現象，過去不斷列舉大量「證據」去證明現時的樓市「與97升浪不同」，乃「用家主導」，炒家「幾乎可以說在今天的市場絕迹」。

事實上，在無法真正分辨市場參與者居住和投資需求的情況下，林奮強的說法很難被推翻。不過，如果私人住宅由業主自住即當作居住需求，那麼1996年的樓市也可說成「用家主導」，當年的業主自住單位佔整體新落成已入住單位的比率約72%。翌年亞洲金融風暴過後，當然更「用家主導」了：數字急升至約83%。類似的情形在十年後重覆了一遍。2007年，這個數字低見約64%，金融海嘯來襲，數字又瞬即增加了近十個百分點。2016年，整體新落成已入住的單位只有65.4%被業主留起自用，我們要慶幸樓市比2007年更「用家主導」嗎？

在租金回報率跌至今天如此低水平的情況下，市民依然爭先恐後「上車」，只能說明社會已根本沒有人在乎租金是否能覆蓋購房成本，關注的只是能否賺取差價，不讓自己成為最後接火棒的人。「全民皆樓」會形成一種力量，迫令政府肩負起保持樓市趨升的責任，這不但會令樓市的運作與「效率市場假說」衝突，而且會製造出一個龐大的食利階層，社會要為此付上沉重代價。

不難想像，如果社會制度的設計令青年越來越依賴財產性收入作為主要財富的來源，只會誘使越來越多的未來社會棟樑脫離實質生產過程。而在此之前，為了獲得穩定以至不斷擴大的現金流，青年必先獲取資產，而他們很可能會不惜為此冒險背負起高額債務。當大量可動用的資金都已投放到物業之上，一般青年就很難有額外的資源和精力肯冒險創業，又或追隨自己的理想。假使他們能夠非常幸運地在30年後完成按揭供款，背後其實是犧牲了實業成長所創造的巨大而穩定的利潤。香港為甚麼近年增長乏力、新興產業發展緩慢，不言而喻。

這裡不是要說置業是個愚昧的決定，而是想指出那些將物業當成主要置富工具的政策很容易令年輕人失去其他更好的發展機會，令社會整體墮入停滯不前的陷阱。為甚麼林奮強堅持認為30年按揭債務不會「綁死」青年？無他，因為他在文章裡一早假定你的人生「純粹以一生人居住得最『慳錢』為目標」。你的人生果真如此嗎？