【雞年到】一手主導二手淡靜 雞年樓市料先升後跌 5%窄幅上落
農曆新年前夕,樓市再由一手新盤炒熱!啟德1號(II)以折實均價達1.7萬元開盤,仍錄首日沽清,其他新盤亦乘勝追擊,市場普遍預期,在加辣因素下,未來一年樓市會以一手買賣主導,二手料續淡靜;而加息影響微,預計整體樓價先升後跌,但只限於5%內窄幅上落。
過去一年樓市走勢如坐過山車,由去年初幾乎一致被看淡,至去年中開始回復熾熱重拾升軌,不單止「收復失地」,更衝破前年歷史高位,促使政府於11月再度出招加辣,增加雙倍印花稅至劃一15%,圖為樓市降溫。
然而,加辣至今近三個月,二手交投量雖然急跌,但新盤高開卻仍賣個滿堂紅,例如啟德1號(II)、Grand YOHO 2期及柏傲灣等,賣樓成績就頗為理想。
浸大財務及決策系副教授麥萃才認為,發展商除繼續提供高成數按揭外,更推出辣招稅項補貼,比例可達10%至20%,既協助應付首期,亦減輕稅項雜費等支出,自然吸引買家入市。
發展商推補貼 變相推高定價
然而,正因如此,一手樓樓價只會有加無減,麥萃才指,「所謂羊毛出自羊身上,既然發展商提供大量補貼,自然會相應將定價加高番,否則冇得賺,故帳面計,樓價又會被推高。」他認為,未來樓市會以一手主導,樓價短期會仍向上,全年料樓價5%內窄幅上落。
縱然美國去年已展開加息周期,麥萃才相信加息步伐不會快,料第3至4季再加息機會較大,「除非再出現如黑天鵝等事件,如特朗普與中國貿易磨擦等,影響股市及貿易業,否則今年上半年樓市仍可望平穩。」
料今年不會有減辣措施
萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文亦預計,雞年樓市不會大升或大跌,整體料5%內窄幅上落,一手樓市及豪宅將續主導樓市。他又指,港人多數購買700萬以下的中小型單位,料加息四分之一厘的實際影響都不大,至少加息至1至2厘才會見影響。
「即使美國加息3次都起碼等到今年底,所以今年的樓市也相對會穩定,料會先升後跌。」對於政府換屆對樓市的影響,林浩文認為要視乎壓抑樓市的持續性,下屆政府會否再出招,相信今年內亦不會有減辣措施。
豪宅價可升8%
根據利嘉閣研究部綜合土地註冊處數字,去年全港共錄一手住宅買賣登記17,921宗,按年上升約9%,創9年來的新高,一手成交佔整體住宅買賣比例高達三成 ; 反觀二手買賣登記按年下跌。
利嘉閣總裁廖偉強估計,本年二手仍然會「一潭死水」,「太多辣招稅下,換樓鏈已斷,業主相對惜售,二手交投量在未來一年恐難有突破。」他估計中小型住宅樓價約有5%升幅,豪宅市場估升8%,相對被看好,而未來新盤市場有逾萬伙應市,相信不論量、價均會再破紀錄。