樓奴最痛負資產　半世紀按揭花款多　二按120%按仲有按上按

港人為一個安居之所，花光畢生積蓄追逐方寸之地，過去幾十年，更要經歷樓市風高浪急大起大落之苦，其中催生樓奴的樓宇按揭措施，亦恍如一把雙刃劍，讓不少人圓夢上車置業成家立室，但1997年一場亞洲金融風暴，也令十萬人因資不抵債淪為負資產，銀行體系亦受重創。
汲取過去慘痛教訓，自2009年起，政府與金管局逐步加強壓力測試及收緊按揭限制，為市民及銀行設下安全網，惟樓價飛升，發展商「見招拆招」推出極高成數二按破解金管局防線，誘使更多樓奴加入追逐磚頭的遊戲，亦為樓市帶來爆煲的隱憂……

當時（90年代）一層樓值100萬，付20萬元首期，不久升值至200萬，賺得的資金足夠應付買多3個單位的首期，結果不少人就這樣「樓疊樓」投資。

樓宇按揭幾乎與所有買樓人士息息相關，對用家而言，它可是一條上車捷徑，讓人提早安居樂業；對於炒家，它可「以小博大」，90年代樓市泡沫，不少人看中九成甚至九成半的高成數按揭優勢，圖搵快錢，中原財務董事總經理梁理中憶述：「當時一層樓值100萬，付20萬元首期，不久升值至200萬，賺得的資金足夠應付買多3個單位的首期，結果不少人就這樣『樓疊樓』投資。」

樓價飛升　超越通脹薪酬加幅

為免重蹈覆轍，金管局自2009年至2015年間合共推出 7 輪風險管理措施，包括收窄各類銀碼的住宅按揭成數上限、規定按揭貸款年期上限劃一30年、收緊利率壓力測試下的供款與入息比率等，並首度將按揭限制，伸延至非住宅物業，旨在提高置業門檻以淘汰實力不足的買家，保護銀行體系及遏抑炒風。

發展商二按破金管局防線

不過，即使政府推出多項措施，香港的發展商仍能鑽空子逐一破解，務求將更多市民捲入樓奴漩渦。面對市場「上車」的龐大需求，90年代興起的二按，近年再度被發展商加以「強化」，用作新盤吸客措施，且愈變愈多樣化，如發展商透過旗下財務公司為買家提供二按、減低其首期成本，甚至提供不涉及銀行的一按，令個別樓盤提供高達120%按揭，業主「借凸樓價」；亦有新盤以免壓力測試甚或標明包批貸款作招徠，等同將金管局的限制擊破。

另外，部分業主又會用「自己的方式」借到盡、甚至借凸。例如在銀行的一按基礎上，除按揭保險外，再以其他俗稱「財仔」的財務公司進行物業借貸、即「按上按」，個別更可造十多按，惟此類財仔一般不受金管局規管，且爆煲機會大。

樓奴是要當上大半世的，試問除結婚證書外，人生有什麼合約比樓宇按揭合約長。