香港樓奴如何煉成？ 一切由霍英東說起……
若要以「瘋狂」形容香港樓市，相信反對的人寥寥無幾。港人為片瓦遮頭花光一生積蓄，甚至有海外調查指，港人要不吃不喝19年，方可買到安身之所。
要拆解「我為樓狂」之謎，必先從超過半世紀的房屋發展史說起，《香港01》將一連兩日淺談香港樓市走向瘋狂之路。
談香港樓市，或許不得不由戰後五十年代說起。當時港人毫無買樓觀念，直至出現樓宇「分拆出售」、「分期付款」的出現，小市民只需付出樓價的一半、甚至一成金額，便可晉身業主階級，擁有自己物業，切合中國人置業安居的傳統觀念，才令港人衍生「買磚頭保值」的概念。
戰後初期，數以萬計的人扶老攜幼由內地移居香港，令香港人口急速膨脹，幾年間人口便由50萬，暴增至逾220萬，帶來嚴重住屋短缺問題。
然而，當時社會以工人階級佔多，一般基層市民的收入僅百餘元，大都是租樓住或居於寮屋、徙置區等。雖然居住環境惡劣，但市民普遍無買樓概念。當時的樓宇買賣並不普及，交易往往是按照一張地契、以一整幢樓、或一個地段作為單位，一幢5層高的樓房索價十數萬元，故只是少數有錢人的「玩意」，由地產商或大家族活躍參與。
吳多泰首創「分層出售」
面對龐大的住屋需求，樓價又非平民百姓可負擔，據學者馮邦彥的著作《香港地產業百年》指，當時新興華資地產商之一、鴻星營造有限公司老闆吳多泰，於1947年破天荒首創「分層出售」的賣樓制度，即分層業主共佔地權，並有樓契說明各業主之權益。
當時，吳多泰在獲得律師及田土廳的認可下，推出首個分層出售項目、即位於尖沙咀山林道46至48號的兩幢5層高樓宇，每層三房兩廳設計，因拆細後入場門檻降低，反應大好，10伙單位數日內沽清，成為一時佳話。
然而，即使將物業拆成分層出售，每個單位約1,000平方呎，仍要索價2萬元，對一般月入只百多元的打工仔而言，置業夢依然遙不可及。有關情況，直至曾任政協副主席、已去世的愛國商人霍英東於1954年，推出「分期付款」及「賣樓花」的銷售策略，為地產市場帶來翻天覆地的改變。
| 時間 | 事件 |
| 1947年 |
發展商吳多泰首創「分層出售」的賣樓制度 |
| 1954年 |
商人霍英東於推出「分期付款」及、「樓書」及「賣樓花」等銷售策略 |
| 1965年 |
明德銀號因向房地產市場過度借貸，數度擠提繼而倒閉 |
| 1967年 |
六七暴動，不少外資撤走，恐慌性拋售物業，房地產市場大跌 |
| 1968年 |
本港首個大型屋苑美孚新邨落成，此前香港住宅多為單幢樓或唐樓 |
| 1973年 |
香港股災、房地產市場蕭條、經濟衰退 |
| 1976年 |
經濟轉好，銀行紛成立信貸部門及法律部門處理樓按，樓按步入規模化 |
| 1977年 |
樓市飛升，付樓價5%至10%首期已可買樓，炒樓風氣漸盛，樓按利率以倍數增長 |
| 1982年 |
全球經濟衰退，樓價大跌逾四成，業主要儲錢賣樓（因樓價跌至低過按揭金額） |
| 1985年 | 樓市再度熾熱，樓價回升兩至三成，市民通宵排隊買樓 |
| 1991年 |
樓市熾熱，炒家當道，政府以「港七條」等壓樓市，包括調低按揭比率上限至七成等手段壓抑樓價 |
| 1993年 |
發展商破政府限制，透過財務公司提供二按，讓市民可借足九成半買樓 |
| 1997年 |
董建華推出八萬五建屋宏圖、樓市泡沫爆破；翌年亞洲金融危機，樓價較高峰位大跌三成 |
| 2003年 |
沙士，樓價累跌逾六成，負資產按揭個案逾十萬宗，涉額逾1650億 |
賣樓花創先河 人人蜂湧買樓
當時，霍英東為油麻地公眾四方街一個分層出售的新樓盤，製作了本港第一份的售樓說明書，詳述建築材料、地圖及訂價等，又引入分期付款方法，即買家可以樓價的五成作為首期訂金，於交樓前分期付清餘下五成款項，即買家只需付一萬元，便可晉身成業主。
當時發展商在收取訂金後，才動工建樓，亦即是賣「樓花」，這些「創先河」的銷售安排，令當時市場中人嘖嘖稱奇，並吸引業界爭相仿傚，結果造就人人蜂湧爭買樓的盛況。
付樓價一半即變業主階級
從事按揭行業數十年的中原財務董事總經理梁理中表示，分期付款即是現在的按揭、又稱樓宇借貸（mortgage）或業權抵押，於美國及英國一直存在，直至霍英東引入才廣為港人認識。
他指，樓宇按揭借貸原先多由私人借貸公司承造，及至60年代初，銀行見樓按生意蓬勃，索性將之納入業務範圍，逐步發展至一個標準化的程序。
面對樓市經歷幾次大起大跌，既有外資機構加入按揭市場圖分一杯羹，亦有個別小型銀號曾因過度的房地產借貸而倒閉，但不久又再反彈；及後首期比例逐步降至樓價一至三成，還款年期亦由起初1至3年內，逐步延長至7年或更多，並愈來愈寬鬆。
師奶持40萬現金買黃埔花園
在80、90年代，銀行已普遍提供九成按揭，香港業主會會長佘慶雲憶述，80年代中期黃埔花園開售首期只需數萬元，但驚見有師奶公屋租客竟手持一個裝有40萬元現金的買菜藤籃，「full pay」買入單位。該屋苑最細的單位在1997年，亦已升至200萬、300萬元，翻上3、4倍。
香港樓市，出現一個「有升無跌」的黃金神話，全民皆為樓狂。
即使90年代初政府曾就過度熾熱的樓市，收緊銀行按揭至七成，打擊炒風，但及後發展商又在銀行七成一按的基礎上，再提供兩成二按，讓一般市民可借盡九成、甚至九成半，不少人採高成數按揭「揸住幾層樓」，樓市步步升溫，直至1997年樓市泡沫始爆破。