【施政報告】「明日大嶼」料耗資5000億 林鄭覓地遠水難救近火
林鄭月娥昨日（10日）發表任內第二份施政報告，最大的動作應要數到啟動「明日大嶼」計劃，填海1,700公頃，消息指將耗資近5000億元，即是近半財政儲備。乍聽之下，「明日大嶼」似顯示林鄭處理香港土地問題的決心，但「明日大嶼」最快要到2032年才有首批單位入伙，意味短中期需求迫在眉睫。
其實短期內可以拿到的土地來源，來來去去選擇也不多。其中棕地涉及業權和重置棕土作業，爭議又多；報告內另一項重點「土地共享先導計劃」，涉及公私營合作問題，政府欠缺主導權，效果成疑。即將在2020年8月租約期滿、佔地達172公頃的粉嶺高爾夫球場，本來是解決中短期土地供應的關鍵，但林鄭在施政報告內對回收高球場仍隻字未提，意味短中期土地的地荒仍未解決。
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「明日大嶼」可住110萬人 但首批單位要2032年才入伙
由於上屆政府預留給公營房屋的土地長期不達標，傾向優先滿足私樓，所以林鄭月娥6月底公布新房策時，宣布將9幅用地由原先預定的私樓用途改為公營房屋。林鄭昨日亦宣布，將新增土地的公私營房屋比例由6比4，調整為7比3。固然土地不足、私樓樓價過高之下，這有現實需要，但終究只是「拆東牆補西牆」。最理想做法，當然還是騰出足夠土地讓公、私營房屋用地都足夠。
依照林鄭月娥在施政報告內的說法，「明日大嶼」日後可供70萬至110萬人口居住，但一方面財政、環境方面的成本是很大疑問。政府消息就指，整個計劃「四五千億走唔甩」，即相當於約一半政府財政儲備。不過以政府近年發展基建的「戰績」，如果日後工程出什麼意外或是延誤，成本可能還不止如此，到底庫房是否承受得了這項超巨大工程？是民間十分關心的問題。
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「明日大嶼」無法解決中短期土地荒
況且，預計人工島首階段的住宅單位可在2032年入伙，這甚至只是最樂觀估算。如果以一個今年剛大學畢業的青年，二十來歲出頭計算，要等「明日大嶼」可能已近40歲。所以，就算有「明日大嶼」計劃，政府仍無可避免地先要想辦法大幅增加短中期土地來源，做到林鄭自己口中的「刻不容緩」。
在土地供應專責小組的文件中，被列為「短中期選項」（即有潛力於未來大約10年內提供額外土地）的項目只有4個：棕地、新界私人農地儲備、私人遊樂場地契約用地、重置或整合佔地廣的康樂設施。
棕地作業重置、業權難處理 往往需時十年或以上
先談棕地。現時新界約有1,300公頃的土地被視為棕地，其發展主要局限為：土地形狀不規則、分布零散，加上大部分棕地並非閒置，有其他經濟活動，部分用途本身可能屬違規發展，但又有現實需要，甚至未必能簡單搬到建築物內（如大型建築機械貯存）。換言之，發展棕地肯定涉及棕土作業重置。
政府去年啟動的「新界棕地使用及作業現況研究」，至今亦未完成，只有初步建議指已在新界北發展區預留土地重置作業，細節仍待釐清。今次施政報告中，並未交代研究的明確進度。林鄭在報告內更承認，新界棕土相關的發展區，從公眾諮詢、改劃用途到收地、清拆和涉及的補償安置，往往需時十年或以上，即已失卻「短期」的好處。
更大問題是，即使政府有明確計劃發展棕地，前年橫洲爭議正正顯示政府難以處理棕地業權問題。原本政府擬在棕地建1.7萬個公屋單位，但向鄉紳「摸底」後，忽然改為在綠化帶建樓。政府為此要收回非原居民村，丁屋地卻「巧妙避過」，擬建單位更大幅「減磅」到4,000個，令外界質疑政府懼怕「官商鄉黑」，收地過程中欠缺公正。
「共享」土地變數過多 或變「蜑家雞見水」
至於新界私人農地儲備，現時四大地產商合共囤積約1,000公頃農地，林鄭月娥及商界由去年起已不斷放風支持公私合營。今次施政報告中，林鄭提出「土地共享先導計劃」，重推公私合營，表示相關申請會交由土地及建設諮詢委員會（土諮會）考慮，並須獲行政長官會同行政會議批准，有重重把關云云。
但這套所謂「公平、公開、透明」的機制，沒有發展商的首肯還是不能成事，或會變成「蜑家雞見水」。在商言商，沒有利益的「合作」，對發展商有多大吸引力，本身就是疑問，所以發展商無可避免要也有「甜頭」，往往變成被指向財團「鬆章」輸送利益。
到最後，公私合營「共享」而來的土地很容易重覆同一個故事：業權不在政府手上，整個發展區的發展方向以服務地產商為主。而且，面對無寶不落的地產商，政府官僚如何估算補地價、會否過低，亦是未知之數，最後甚至連「六至七成公營房屋」的承諾能否達成，也有變數。
粉嶺高球場不可能迴避 林鄭卻繼續拖字訣
如此算來，最快又有效釋出大片土地，佔地172公頃的粉嶺高爾夫球場根本不能迴避。在所有私人遊樂場地契約用地之中，粉嶺高球場佔地最廣、卻只是2,600名會員的私人會所、有民調都顯示約七成市民支持收回或局部收回。加上現有契約2020年8月就到期，對政府來說，回收高球場有民意支持、短期內就約滿、又沒有業權問題，一次過可收回一整片如荃灣市區大小的土地，對解決中短期地荒，可謂極其關鍵。
這類私人遊樂場地契約用地，是港英政府在開埠之初，因應公共體育及康樂設施嚴重缺乏，以免地價或象徵式地價批出一些閒置官地，供富裕階層玩樂消遣，本來屬過渡性的安排。發展至今日，政策明顯不合時宜。粉嶺高爾夫場會每年仍以1,000元象徵式地價向政府承租該幅地，經營自身生意。根據契約，政府只須在契約到期前12個月通知，一聲令下即可收回。最大的困難，只是政府敢不敢撼動權貴的既得利益。
其實，如果真要一個大型場地舉辦國際級高爾夫球賽事，重置問題可以商量，而古樹、古墳、歷史建築等技術困難可以解決，西貢滘西洲亦是可行的重置球場地點。如果政府有心解決這個纏繞本港多年的爭議議題，理應推進討論，進一步研究重置問題。
【政策分析】重置粉嶺高爾夫球場系列
民政局明年公布諮詢結果 劇本早已預備？
民政事務局今年3月就私人遊樂場地契約政策進行全面檢討，可能明年初才有最終結果。現時綜合各方消息，政府傾向在民政事務局檢討結果出爐後，才作最終決定。政府房屋土地相關官員至今未對高爾夫球場去留明確表態，也無認真研究重置問題，但民政事務局局長劉江華明顯不傾向收回。
而林鄭在報告內隻字不提粉嶺高球場問題，在記者會中被問到時，又指「有爭議，所以我咪等囉」。但「明日大嶼」和公私合營爭議也很大，政府卻如此果斷要實行，所以這不是爭議大不大的問題，而是政府最高層敢不敢拍板的問題而已。